토지 주인 바뀌었는데 건물은 그대로? 법정지상권의 존속기간

법정지상권은 당사자 간 설정계약 없이, 법률 규정 또는 판례에 따라 자동 발생하는 지상권입니다.

민법 제305조(전세권에 의한 법정지상권)

민법 제366조(저당권 실행 후 토지와 건물 소유자가 달라질 경우) 기타 ‘가등기담보권’이나 ‘입목등기’에서도 법정지상권이 인정됩니다.

법정지상권의 성립 요건

법정지상권은 크게 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

- 토지와 건물의 동일 소유였음

- 경매·매매·저당권 실행 등으로 소유자가 분리됨

- 건물 철거 특약이 없었을 것

특히, 미등기·무허가 건물도 관습상 인정되며, 철거 약정이 존재하면 법정지상권을 취득하지 못합니다.

존속기간의 근거 – 민법 제280조

민법 제280조는 지상권 설정 시 최소 존속기간을 정하고 있습니다.

목적물의 종류	최단 존속기간
견고한 건물·수목 소유 목적	30년
그 외 건물 소유 목적	15년
건물 외 공작물	5년

이 규정은 계약에 따른 존속기간이 위보다 짧을 경우 자동으로 연장시켜 줍니다.

법정지상권과 존속기간

법정지상권도 일반 지상권처럼 민법 제280조의 최단 존속기간 규정이 적용됩니다.

즉, 법정지상권이 성립하면 최소한 다음 기간 동안 유지됩니다.

- 견고한 건물 같으면 30년

- 일반 건축물이라면 15년

- 공작물은 5년

그리고 이 기간이 도래하면, 묵시적 갱신은 불가능하므로 법정지상권은 자동 소멸합니다.

존속기간 만료 이후 실무 사례

2021년 한국경제 보도에 따르면, 법정지상권이 만료된 직후(30년 경과) 건물 철거 소송이 제기된 사례가 있었습니다. 이때 법원은 “최단 존속기간이 유지된 한도를 보장해야 한다”며 ‘30년 존속’의 법률 취지를 강조했다고 합니다. 즉, 법정지상권은 30년간 안정적으로 권리가 유지되며, 그 기간 동안 건물주는 철거청구에 대한 보호를 받을 수 있습니다.

존속기간 만료 후 권리관계

만약 존속기간이 끝나면 지상권은 소멸됩니다. 소멸 이후 건물 철거나 표시변경 명령도 가능해집니다. 다만 일부 매수청구권 등 후속 조치를 법률에서 인정할 수도 있으므로, 건물주는 법적 대응 전략이 필요합니다.

끝으로

법정지상권도 일반 지상권과 동일하게, 최소 존속기간 규정이 적용됩니다. 견고 건물은 30년, 일반 건물 15년, 공작물 5년 입니다. 존속기간이 끝나면 자동 소멸하고, 갱신이나 연장은 법적으로 인정되지 않습니다. 법정지상권은 토지 소유자가 바뀌어도 건물 소유자의 권리를 일정 기간 보호하기 위한 제도입니다. 그러나 그 권리는 영구하지 않고, 민법에 따른 존속기간이 지나면 자연히 소멸됩니다. 건물 철거나 지료 분쟁 등 실무에서 자주 문제가 되므로, 정확한 기간과 법리를 미리 이해해 두는 것이 중요합니다.