1. 사용승인 신청
허가받은 건축공사가 완료되면, 건축주는 감리자가 작성한 감리완료보고서와 공사완료 도서를 포함하여 관할 허가청(시장·군수·구청장 등)에 사용승인을 신청해야 합니다.
감리완료보고서 등이 없거나 제출이 누락된 상태에서 사용승인 신청을 하는 경우, 허가청은 보완 요구 또는 법률상 반려할 수 있습니다. (예 - 최근 의왕 스마트시티 건의 사례처럼 감리완료보고서 없이 신청하는 것은 건축법 위반으로 지적됨.)
2. 허가청의 승인/검사 절차 및 기간
허가청은 신청서를 접수한 날부터 일정 기간 내에 사용승인서를 교부해야 합니다.
통상적으로 접수일로부터 3일에서 10일 이내 교부하는 규정이지만, 감리자를 선정하지 않은 경우엔 담당 공무원이 현장 조사 및 검사를 거쳐야 하므로 7일 이내 등의 별도의 기간 규정이 적용될 수 있습니다.
다만, 지역에 따라 허가청의 민원처리 법령 및 내부지침, 지자체 운영지침 등이 바뀌었을 가능성이 있으므로 최신 조례나 건축법 시행령/시행규칙을 확인해야 합니다.ib612.com
3. 건축물대장 작성 및 소유권 보전등기
사용승인을 받은 건축물은 합법적으로 완공된 건축물임이 확인된 것이므로, 건축주는 건축물대장 작성을 요청할 수 있고, 소유권 보전등기를 진행할 자격이 생깁니다.
건축물대장에는 다음과 같은 사항이 기재됩니다.
1. 건축물의 소재지
2. 구조
3. 용도
4. 층수
5. 연면적
6. 대지면적
7. 허가 연월일
8. 사용승인 연월일
9. 등재 연월일
10. 소유자 성명 및 주소
11. 건축물의 이용상태 등 기타 일반사항
등기소에 소유권 등기를 완료하면, 등기필증(또는 등기 완료 증명서)을 받은 후에는 등기부 등본이나 건축물대장을 열람하여 기재사항이 정확한지 확인해야 합니다.
4. 세금 및 기타 부담
건축물을 취득하고 소유권등기를 할 때에는 취득세, 등록세, 기타 관련 세금이 부과됩니다.
지방세법 또는 국세·지방세 관련 법령에 따라 과세 기준이 달라질 수 있으므로, 구청·시청 세무 부서에 문의하는 것이 좋습니다.
주의점 및 변경 가능 부분
감리완료보고서 제출 여부 - 최근 사례들 보면 감리완료보고서 없이 사용승인 신청하는 것이 문제가 되고 있음. 반드시 제출해야 할 서류로 인식되고 강화되고 있습니다.
기간 조항의 유연성 - 법령 상의 기간이 명확하더라도, 일부 지자체에서 민원처리법 또는 건축법 시행규칙에 따라 보완 요구 절차 등이 추가되기도 합니다.
업무대행 제도나 현장 조사/확인 업무대행 등이 지자체마다 정비되어 있는 경우가 있으므로, “허가청 + 관할 시·군·구청”의 최신 안내를 확인해야 합니다.
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준공 → 사용승인 → 건축물대장 등록 → 소유권 보전 / 이전등기를 진행할 때
일반적으로 필요한 절차와 각 단계별 제출서류 목록입니다.
지자체마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니, 관할 구청/군청 건축과 및 등기소에 미리 확인하시는 걸 추천드립니다.
절차 요약
1. 건축물 공사 완료
2. 사용승인(준공검사) 신청
3. 허가청의 현장 조사/검사 → 사용승인서 교부
4. 건축물대장 작성 요청
5. 소유권 보전등기 (혹은 최초 소유자 명의로 등기) → 이후 소유권 이전등기 (매매/분양/증여 등 원인 있는 경우)
각 단계별 필요서류
아래는 보통 많이 요구되는 서류들입니다.
| 단계 | 필요서류 |
|---|---|
| 사용승인 신청 | - 사용승인 신청서 (지자체 양식) - 감리 완료 보고서 (감리자인 경우) - 건축허가서 사본 - 공사완료 도서 (공사 시공 관련 기술도면, 공사사진, 시공내역 등) - 건축물 설계도서 (배치도, 평면도, 입면도, 단면도 등) - 설비 관련 완료 확인서(전기, 소방, 가스, 상수도/하수도/위생설비 등) - 기타 준공 관련 증명서 (정화조, 폐수처리시설, 배수시설 등) - 농지전용, 개발행위 준공필증 등이 필요한 경우 해당 증명서 - 장애인 편의시설 설치 확인서 (해당 시) - 지목/지적 변경이 필요한 경우 측량성과도 및 관련 서류 |
| 건축물대장 등록 | - 사용승인서.ib612.com - 허가번호, 허가일, 사용승인일 등의 정보 - 건축허가서 등의 원본 또는 사본 - 건축물의 소재지, 구조, 용도, 층수, 연면적, 대지면적 등의 정보 - 소유자 성명 및 주소 증명 - 기타 건축물대장 기재를 위한 도면 또는 현황도면 |
| 소유권 보전등기 / 이전등기 | (원인 사유: 분양, 매매, 증여, 상속 등) 공통서류 - 등기신청서 - 건축물대장등본 - 토지대장등본 (대지권 등록부 포함, 필요 시) - 주민등록등본 또는 주민등록 초본 (주소이력 포함) - 신분증 - 계약서 원본 (매매계약서, 증여계약서 등) - 등기원인 증빙서류 (계약서, 증여계약서, 상속분할 협의서 등) - 매도자 / 매수자 인감증명서 (매도용 등) - 인감도장 - 취득세 및 등록세 신고 필증 / 납부영수증 - 국민주택채권 매입 또는 관련 증빙 (대부분 분양 또는 거래가 있는 경우) - 수입인지, 등기수수료 영수증 등 - 위임장이 필요한 경우 위임장 및 위임인/수임인의 신분증, 인감증명서 등 |
추가 유의사항 및 확인사항
제출서류의 발행일자(유효기간) - 인감증명서, 주민등록등본 등의 경우 최근 발급된 것이어야 함.
도면과 실제 시공 상태 일치 여부를 현장 검사 시 아주 중요. 틀어지면 보완 요구가 많아지고 승인 지연됨.
감리자를 지정하여 감리보고서를 제대로 챙기는 것이 승인 절차를 원활하게 함.
세금 (취득세, 등록세) 미납 시 등기신청이 지연될 수 있음.
등기소 또는 구청 세무과, 건축과에 “본인이 제출해야 하는 서류 전체목록”을 요청하면 그 지역 기준의 양식과 필요한 추가서류까지 알 수 있음.
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