이중에 일차적으로 땅을 보러 갈 때는 지적도는 필수입니다.
1. 지적도에서 검토할 일
- 토지의 모양
지 적도의 경우 땅의 대략적인 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데도 필수적입니다. 땅의 모양은 임야인 경우 산능선, 계곡을 따라 구분이 되어 있는 경우가 많으며 농지의 경우 둑과 길 그리고, 하천을 따라 구분되어 있는 경우가 대부분입니다. 그러므로 땅의 모양과 지적도의 모양이 대부분 일치합니다.
만일 뭔가 땅이 작아 보이거나 모양이 다르다면 필히 측량을 하여야 합니다.
원래 거래할 땅이 아닌 주변의 다른 좋은 땅을 보여준 것에 속아 사기를 당하는 경우가 있습니다.
이럴 경우 지적도를 보면 어느정도 위험을 피할 수 있는데, 가끔 주인도 자기 땅의 경계를 모르는 경우도 있습니다. 임야는 심하지요.
- 현황지목 파악
‘지 목’이란 “토지의 이용 상황을 표시하는 것”으로 ‘토지대장’과 ‘지적도’ 또는 ‘임야도’에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 ‘지목’은 ‘공부상지목’이고 실제로 이용하고 있는 ‘지목’은 ‘현황지목’입니다. 하지만 ‘공부상지목’과 ‘현황지목’이 다를 수 있으니 반드시 ‘현황지목’에 대한 개념을 숙지해야 합니다. 지적도에는 임야인데 전으로 사용하는 경우와 지적도상 전인데 임야인 경우도 있습니다.
이런 경우 개발 방법이 다릅니다. 그래서 현황지목이 중요합니다. 현황과 공부상 지목이 같으면 문제 없습니다.
- 길
땅을 구입할 때는 지적도를 잘 보아야 하는데 지적도상에 구입하려는 땅으로 길이 나있는지 확인해야 합니다.
지적도상에 길이 없어도 실제론 길이 있는 경우를 '맹지'라 부릅니다. 귀농 하는 10명에 8명은 이 맹지를 구입한다고 합니다.
맹지는 다른 사람의 땅을 거쳐야 자신의 땅으로 갈 수 있으므로 집을 지을 수 없으며 마음놓고 사용할 수도 없습니다.
앞 땅 주인 맘입니다.
지적도에 길은 없어도 살 집이 있다구요. 그래서 앞땅 주인도 맘대로 길을 막지 못한다구요? 관습도로라구요?
안심하지 마세요. 만일 멸실 신고 후 나대지로 만들었다가 나중에 다시 집을 지으려 한다면 앞 땅 주인 허락없이 그 자리에 다시 집을 짓지 못합니다. 이게 맹지의 한계입니다. 법이 바뀌지 않는 한요.
맹 지를 구입하지 않으려면 땅을 사기 전에 내 땅으로 가는 길이 지적도상에 있는지 확인하고 만일 맹지라면 그 길이 있는 땅의 주인과 얘기를 하여 통행료를 지불하든지 하여튼 나중에 문제가 생겨도 해결할 수 있도록 단서를 사전에 확인하고 안전장치를 마련해야 합니다. 길에 대한 방법이 없다면 뒤도 돌아 보지 말고 포기 합니다.
매도자가 계약서에 단서를 달고 책임지겠다고 해도 잔금치르기 전까지는 앞 땅주인을 만나 처리하는 조건이어야 합니다. 잔금 받고 소유권이전하고 그다음에 매도자가 '당신 땅이니 당신이 알아서해라!' 하고 배째라식으로 나오면 피곤해지기 때문입니다.
2. 땅위에 있는 모든 것은 주인이 누구인지 확인하는 것입니다.
땅에 묘지나 폐가 직전의 집 혹은 나무가 심겨져 있는 경우에도 간단히 생각하면 안 됩니다.
반드시 주인이 누군지 알아보고 이전을 해야 합니다. 임야의 경우 산에 멋있게 잣나무가 줄줄이 심어져 있는 경우가 있습니다.
이렇게 멋있게 나무가 심겨져 있는 임야는 땅주인과 나무주인이 다른 경우가 많고 혹시 목장이라도 개발할라치면 개발하기가 힘든 경우가 많습니다. 산에 나무가 멋있으면 개발 행위가 제한되는 지역이 대부분입니다.
땅위에 모든 것은 다 주인이 있는 법입니다.
모든 것이 소유권이전을 했을시 내것이 되는 것인지 묘지라면 이전이 언제 되는지 확인해야 합니다.
3. 자연적 여건
- 물의 유무
물을 댈 수 있는 땅이라야 하고 물을 구할 수 있는 땅이라야 합니다.
그 러나, 하천 등 물이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다. 그리고, 하천이 붙어 있는 땅은 지적도와 일치하지 않는 경우가 간혹 있습니다. 하천은 세월이 흐르면서 움직입니다. 지적도와 땅모양이 일치하지 않는다면 이는 측량 사항입니다. 하천부지는 공짜 땅이라고 좋아하는 분이 가끔 있는데 상황에 따라 내게 피해를 줄 수 있으므로 현장확인시 득이 될지 실이 될지는 확인해 봐야 합니다. 그리고 원칙적으로 하천부지는 건축행위를 할 수 없습니다.
하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문에사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다.
- 경사도
경사도는 완만한 경사도가 최적입니다.
임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 얻기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다.
반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다.
- 토질
자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.
땅이 습하거나 물이 많이 나는 지역 또한 단풍나무(습한 땅에 적합함)를 심을 것이 아니라면 피할 지역입니다.
- 저수지, 강, 계곡 등
물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다.
반면 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다.
4. 사회적 여건
- 도로여건
도 시로 출퇴근을 해야 하는 경우 출퇴근시간이 1시간이내여야 하고 1시간이내에 도달 할 수 있으려면 도로망이 잘 정비되어 있어야 합니다. 그러므로 고속도로 톨게이트나 국도로 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 적절합니다. 만약 주 도로가 하나일 경우에는 교통체증이나 교통사고 시 많은 시간이 소요될 소지가 있으니 대체도로가 있는지를 살펴보는 것도 좋습니다.
- 대중교통여건
자동차가 생활의 일부분이 되면서 출퇴근은 대부분 자가용으로 하게 되었습니다.
하지만 매일 자가용을 운행할 수 없는 경우에는 버스나 지하철 또는 기차 등으로 대중교통 수단과 연계될 수 있는 지역인지를 꼼꼼히 살펴보는 세심함도 필요합니다.
- 교육여건
초·중·고등학교 등이 근방에 있는 지역이 좋습니다.
누구나 전원생활이나 귀농을 꿈꾸고 있지만 막상 실행하지 못하는 이유 중에 가장 큰 요인이 자녀의 교육문제이기 때문입니다.
- 의료시설여건
의료시설의 접근성은 상당히 중요한 요인이 될 수 있습니다.
갑작스런 비상사태가 생길 수 있기 때문이기도 하지만 인근에 입지하고 있으면 암심이 되겠지요.
- 위험·혐오시설
위험한 물질을 제조하는 공장, 소음을 많이 발생시키는 공장, 악취를 배출하는 공장 등이 인근에 입지하고 있으면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인이 됩니다. 따라서 위험, 혐오시설의 입지여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
5. 인문적여건
- 지역주민의 성향
사람은 혼자서 살 수 없으므로 전원생활은 지역주민과의 교류가 상당히 중요합니다.
농 촌지역은 도시의 개방적인 지역성과는 달리 씨족사회의 향토색이 짙은 배타적인 성격을 가지고 있기 때문에 외지인에게 배타적인 성향이 있는지를 살펴보아야 합니다. 그러나 무엇보다 지역주민과 융화할 수 있는 마음가짐이 더욱 필요합니다.
- 주변지역의 개발여부
주변지역에 대규모 개발계획이 있으면 도로여건이 좋아지고 지역이 발달하게 되어 투자가치가 그만큼 증가하게 되는 요인이 됩니다.
대신 구입가격이 올라 있거나 오르고 있는 중이므로 개발계획의 주체가 누구인지 확인하여야 합니다. 실행가능성이 있는 계획인지
계획을 위한 계획인지 진실을 파악하셔야 합니다. 지자체 되면서 하도 실행불가능해 보이는 공약이 남발되어 땅값만 부추기는 결과가 많습니다. 귀농을 목적으로 하신다면 이런 지역은 배제하시는게 좋습니다.
토지 매입 비용이 상승하기 때문에 글 처음에서 말한 구입목적과 부합되는 땅이 아닙니다.
6. 땅에 집을 지을 때 개발 여건
- 정사각형의 부지
직사각형이나 부정형부지의 경우에는 여유 공지 등이 많아 좋기는 하지만 주택을 짓기에는 적정하지 않은 경우가 흔히 있습니다.
물론 평형을 어떻게 하느냐의 여부에 따라 달라지지만 국민주택규모를 고려한다면 주택의 폭은 8~10m 이상은 확보해야 합니다.
따라서 부지의 형상은 정사각형의 정형이나 이와 비슷한 부지의 형상이 투자가치가 높게 형성됩니다.
토지의 크기가 클수록 부지 모양의 제약이 사라집니다. 그러나, 땅 모양이 이뻐야 개발하고 농사짓기에도 편합니다.
- 대지의 최소 폭 (토지의 한쪽 면을 말합니다.)
국 민주택규모를 고려한다면 일반적으로 아파트의 경우에는 10~12m 이상의 주택 폭이 나오는데 그 이하가 되면 평면 계획이 흐트러질 수도 있습니다. 이 경우에는 실내인테리어로 해결해야 하는 경우나 혁신적인 평면설계를 시도하는 것도 하나의 방법입니다.
따라서 대지의 최소 폭은 조경과 주차여건 등을 감안한다면 최소한 25m 이상을 확보 할 수 있는 부지가 다른 부지에 비하여 선호도가 높습니다.
- 도로 폭
주택을 건축 할 수 있으려면 최소한 4m 이상의 도로와 접해 있어야 합니다.
도로가 인접되어 있지 않는 맹지의 경우에는 건축허가를 받을 수 없기 때문입니다.
건축법에서는 모든 건축물은 4m 이상 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2m 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다.
또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6m 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6m 이상이거나 4m 이상 2곳에 접해야 한다고 규정하고 있습니다.
- 부지 방향
부지 방향은 전통적으로 남향이 일반적입니다.
남향 중에서도 정남향 보다는 남동향이 좋은 걸로 나타나고 있지만 최근에는 방향보다는 풍경을 선호하는 경향이 두드러집니다.
방향은 원래 냉난방시설이 변변치 못한 예전의 이야기가 되어버린 셈인데, 지금은 냉난방시설 발달로 방향은 중요한 고려 사항이 아닌 추세입니다.
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