토지전용 절차와 비용

1.농지를 매입 한 후에 대지로 전용하는 경우 -

  농지200평을 전용하여 30평 주택을 짓고자 하는 경우.(가장 보편적인 경우임)

    1)농지전용비: 공시지가의 30%(최대 ㎡당 5만원)-농어업인을 위한 농가주택은 감면 혜택

      가)농지의 상태가 택지로서 적합하고 바로 건축을 할 수 있다면 -

        ①공시지가가 ㎡당 20,000원 이고 660㎡ (약 200평)을 전용한다면

           660㎡ × 20,000원× 0.3 = 3,960,000원

        ②농지전용대행비 (±)150만원+건축신축허가시 설계인허가비용 (±)150만원 

        ③전기인입비: (±)50만원(기본설치비18만400원+200m 초과시 m당 42900원) 

        ④상수도설치비용:(지하수개발시: 소공-200만원, 대공-800만원,

                                 마을상수도 연결시 ±200만원)

          *총계:3백96만원+3백만원+5백만원+2백만원(소공기준)=(±)9백46만원

            

      나)농지의 상태가 택지로 조성하기에는 토목공사가 필요한 경우-

        토목공사비-굴삭기작업: 02-일일대여료 30만원/ 06-일일대여료 45만원 정도

                         성토작업시: 15톤 덤프트럭-거리에 따라 차당 3-6만원 정도

                         석축작업시: 15톤 덤프기준-발파석 차당 15만원 정도

                                          (온양석 등 문양석의 경우- 평균 ±25만원)

         *이는 직접하는 경우이고 토목회사에 일괄의뢰시에는 30~40% 정도 증액 됨.

   2)농지전용에 따른 취득세

     농지에서 대지로 용도변경되면서 공시지가 또한 높아짐으로 그에 따른 취득세

     (공시지가 증가분에 대한)가 당연히 증가됩니다.

     예를 들어 농지 공시지가가 ㎡당 20,000원이고 660㎡(약 200평) 전용 후

     대지의 공시지가가 ㎡당 100,000원이 되었다면 공시지가가 ㎡당 80,000원이

     증가한 것이므로 - 80,000원 × 660㎡ × 0.02% = 1,056,000원 (약 100만원)

     *추가비용 예상항목: 도로포장을 해야 하는 경우

                               건축행위 신청시 하천점용이나 구거점용을 받아야 하는 경우

                               다리를 놓아야 하는 경우

2. 임야를 매입한 후 산지전용의 경우-

   산지전용의 경우는 농지전용비가 공시지가의 30%인 것과는 달리

   전국적으로 매년 산림청에서 고시하는 산지전용비기준에 따라 적용을 받는데

   평균 ㎡당 2,000원 정도임.(평당 공시지가와 상관없이 만원이 넘지 않는다)

   따라서, 연접개발제한 등 규제사항에 적용되지 않는 임야라면 공시지가가 높은

   지역에서는 산지전용시 농지전용보다 전용비가 많이 절감됩니다.

   그러나 공시지가가 낮은 지역에서는 오히려 산지전용비가 더 나올 수도 있습니다.

   토목회사의 인허가대행비는 경사도(21도 이상은 불가) 임목도(입목 본수도 51%

   이상 불가) 등 조사사항이 더 많기 때문에 절차도 더 까다롭고, 따라서 농지전용시

   인허가대행비 보다 최소 100만원 이상 더 비싸다.

   그리고 대부분의 임야가 경사지가 많으므로 그에 따른 토목공사비 또한 더 많이 

   소요됨을 예상하여야 함.

3.형질변경(개발행위허가) 절차

  1)구비서류

    가)현황측량도(축적 1/200이상, 공사계획범위 포함)

    나)지적표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획 도시계획사항

        기재 포함)

   다)설계도서(가로계획도-평면도 종횡단면 노선도서 상하수도 계획도, 포장계획도,

       토공포함된 구조물설계도, 공사비설계서)-공사가 수반될경우

   라)소유권 증빙서류

   마)현황사진(원경.근경)

 2)처리절차

   가)허가신청(시.구,군청 민원실 접수)

   나)관계부서협의

   다)현장조사및 관계부서협의: 구역경계표시 확인, 임황조사, 신청목적 타당성여부,

       인근주민 위해우려, 자연경관훼손 우려등을 조사하게 되며 필요시 읍⋅면장을

       통하여 주민의견을 수렴하여 허가여부결정에 반영하기도 함.

   라)도시계획위원회심의

   마)허가: 신청인은 복구비 예치, 대체조림비와 전용부담금 및 면허세 납부, 지역  

               개발공채매입 완료후 허가증을 받게되며 산지전용행위는 허가증을 받은

               날로 부터 착수할 수 있음.

   바)사업시행 

   사)준공

      참조: 설계사무소 업무대행시 진행순서

       ①측량 일부분 전용신청시 - 지적공사,지적현황

                 전면적 전용허가시 - 경계측량

       ②임목조서신청작성 / 산림조합

       ③산지전용허가신청 / 시청 : 처리기한 30일

       ④허가

       ⑤산림의 적지복구 승인신청 / 시청 (토목공사 중간에 신청)

       ⑥등록전환측량/ ⑤번 승인후 전환측량(축척이 1/6000경우, 토임은 해당사항없음)

       ⑦산지전용허가준공신청

 

            *형질변경과 지목변경

    1.형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 행위를 말합니다. 

      즉, 임야의 경우에는 벌채를 하고 경사지를 밀어서 평지를 만드는 행위, 

      또는 논 밭을 메워 평탄하게 만드는 행위, 등이 형질변경에 해당합니다.

      임야나 전답 등을 형질변경을 하기 위해서는 사전허가를 필요로 하는데

      이를 "개발행위허가"라고 합니다.

   2.지목변경이란  형질변경 따위로 토지의 성질이 바뀌었을 때 시군청 지적계에 비치된

      "토지이동신고서"를 작성 제출해서 지목을 현실에 맞게 정정하는 것을 말합니다. 

      지목변경은 아무때나 할 수 있는 것이 아니고 개발행위허가(종전에는 형질변경허가라고

      했음)를 득하고 목적사업을 완료했을 때( 준공필) 이를 입증하는 서류와 함께 제출해야

      합니다.  만약 이를 어기고 불법적 형질변경했을 때는 지목변경을 해주지 않습니다