지상권 소멸 처리방법

 시골 토지를 구입했는데, 오래된 건물에 거주하던 분이 퇴거를 거부하는 경우가 있습니다. 

특히 지상권이 소멸한 상황에서는 소유권 행사와 함께 건물 철거, 매수청구권, 부당이득 청구 등 다양한 법적 권리가 얽혀 있습니다. 

지상권 소멸 시 토지 소유자가 취할 수 있는 현실적인 조치와 주의사항을 사례 중심으로 쉽게 설명합니다.

지상권 소멸에 관하여

질문

안녕하세요 저는 3년전 시골에 토지(140평)를 구입했읍니다
구입당시 등기된 건물 1채(구입당시 화재로 건물 소멸) ,미등기 외양간(잡창고사용)1채,창고(미등기를 집으로 개조(화재 후 개조 주택사용 중)한 시골집 1채가 있었읍니다.
살고 계신분은 이집에서 40년 이상을 살았고 구입 전 전주인은 지료로 매년 쌀 1가마니를 받았다고 합니다.
저는 토지 구입 후 거주자(78세 노인 한분)에게 지상권(30년) 소멸 되었으니 원상복구 후 퇴거를 부탁하였으나 제가 3천5백에 구입했는데 이사가는 조건으로 다쓰러져가는 집값으로 3천을 요구하여 그러지 마시고 지료(도지) 안받고 2년 시간 드릴테니 2년 후 이사가시라고 말씀드렸읍니다.
노인분에게는 말이 안통하여 아들과 약속하여 그렇게 라겠다고 하였읍니다.
3년이 다되었는데 이사 안가겠다고 버티시는데 어떻게 해야할지 막막할뿐입니다.
이런 경우 제가 취할 수 있는 방법 좀 가르쳐 주세요 

답변

1. 지상권이 소멸한 경우에 지상권자는 다음의 권리가 있습니다.

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) 

① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

그러므로 귀하가 지상권소멸을 이유로 퇴거 및 토지인도의 청구를 구하면 상대방은 건물매수청구권을 행사할 가능성이 있습니다.

대법원은 위 건물매수청구권의 건물가액은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미한다고 보고 있습니다.



2. 소유권에 기해 상대방에게 건물철거 및 토지인도를 구하는 방법외에 상대방이 귀하의 토지를 점유하여 부당이득을 취하고 있으므로, 3년간의 기발생분에 대한 부당이득 및 향후 발생할 부당이득을 청구하는 방법을 생각할 수 있습니다.

지상권 소멸 후에도 실제 거주자의 권리와 건물 가치 문제로 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다. 퇴거와 토지 인도를 원활히 진행하려면 법적 절차를 정확히 이해하고, 건물 매수청구권과 부당이득 청구 가능성을 고려해야 합니다. 현명하게 접근하면 갈등을 최소화하면서 권리를 보호할 수 있습니다.

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