전원주택 준공서류 비용 400만 원? 설계사무소 추가 청구 전 계약서부터 확인하세요
또 다른 인생을 준비하면서 시골로 내려왔습니다.
땅을 마련하고 집을 짓기 시작했습니다.
그렇게 집이 거의 다 지어졌습니다.
이제 입주만 하면 끝이라고 생각했는데, 설계사무소에서 갑자기 이런 말을 합니다.
"준공서류 작성비 400만 원입니다."
이미 설계비도 냈는데 왜 또 비용을 내야 하는 걸까요?
처음 듣는 이야기라 당황스러웠습니다. 준공서류 비용이 원래 별도로 발생하는 것인지, 아니면 계약에 포함된 내용인지 궁금해졌습니다.
이럴 때는 계약서부터 다시 확인해 보는 것이 좋습니다. 설계 계약에 어디까지 포함됐는지, 준공서류는 누가 맡기로 했는지 살펴보면 이유를 알 수 있습니다.
이번 글에서는
1. 준공서류는 누가 준비하는지
2. 관리계획서와 설계의도구현보고서는 언제 필요한지
3. 설계사무소의 추가 비용 요구는 어떤 기준으로 살펴봐야 하는지
차근차근 알아보겠습니다.
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| 땅을 사고 집을 짓기 시작한 뒤, 여러 절차를 지나 마지막에 손에 들어온 등기권리증입니다. 처음 시작할 때는 멀게만 느껴졌는데 이 서류를 받고 나니 정말 집이 완성됐다는 생각이 들었습니다. |
준공서류 비용 400만 원? 계약서부터 확인해야 하는 이유
해달바람비 메모
저의 경우 준공 직전에 설계사무소로부터 추가 비용 안내를 받았습니다. 이후 계약서를 다시 확인하고 업무 범위를 하나씩 비교하면서 비용 산정 근거를 확인했습니다. 이 글은 그 경험을 바탕으로 일반적인 절차와 확인해야 할 사항을 함께 정리한 내용입니다.
*단독·전원주택 신축 표준 설계 계약서 양식 보기*
*건축물 사용승인(준공) 지자체별 필수 제출서류 체크리스트*
준공서류는 누가 준비할까요?
처음에는 준공도 시공사가 다 알아서 하는 줄 알았습니다.
막상 집을 짓고 보니 그렇지 않았습니다. 시공사가 하는 일이 있고, 건축사가 맡는 일이 따로 있었습니다. 건축주가 확인해야 하는 내용도 있었습니다.
| 구분 | 담당 주체 | 주요 역할 및 제출 서류 |
|---|---|---|
| 시공 관련 서류 | 시공사(시공자) | 시공확인서, 단열재, 창호, 난방 시험성적서, 자재 납품확인서, 공사 사진첩 등 준비 |
| 사용승인 신청 | 건축사(설계사무소) | 시공사 서류 검토, 세움터 행정서류 작성, 현장 조서 작성, 지자체 사용승인 신청 |
| 행정 수수료 및 검토 | 건축주(집주인) | 계약에 따른 행정 비용 지급, 준공검사(특검) 대응 및 최종 등기 서류 수령 |
공사가 끝났다고 바로 준공이 끝나는 건 아니었습니다. 시공사는 필요한 서류를 준비하고, 건축사는 그 서류로 사용승인 절차를 진행했습니다.
저는 서류를 직접 작성할 일은 거의 없었습니다. 대신 계약 내용에 따라 챙겨야 하는 서류는 있었습니다.
*참고 - 건축법 및 사용승인 절차는 건축사가 작성하는 설계도서와 시공자가 제출하는 시공 관련 자료를 바탕으로 진행됩니다. 실제 제출서류는 허가권자인 지자체의 운영 기준과 건축물의 규모, 용도에 따라 달라질 수 있습니다.
[💡준공 지연, 분리등기 불가? 전원주택 건축에서 가장 많이 터지는 분쟁과 해결법 (집합건물법/지체상금 기준)]
관리계획서와 설계의도구현보고서는 모두 제출해야 할까요?
관리계획서와 설계의도구현보고서도 많이 물어보십니다.
이 서류는 모든 건축물에 똑같이 필요한 건 아닙니다.
건물마다 다릅니다. 규모가 크거나 관련 기준에 해당하면 제출하라는 안내를 받기도 합니다. 반대로 소규모 건축물은 아예 해당이 없는 경우도 있습니다. 그래서 다른 사람은 안 냈는데 왜 나는 내야 하느냐는 말도 나옵니다. 반대로 다른 현장에서는 냈던 서류를 이번에는 안 내기도 합니다.
헷갈리면 허가를 받은 지자체에 사용승인 서류가 어떻게 되는지 한번 확인해 보시면 됩니다. 담당 건축사에게 왜 필요한 서류인지 물어보면 바로 확인됩니다.
건축물 관리계획서 - 건축물 관리계획서는 건축물관리법 및 같은 법 시행규칙에 따른 제출 대상 건축물에 해당하는 경우 작성합니다. 일반적으로 일정 규모 이상의 건축물 등이 대상이며, 단독주택이라도 연면적과 허가 조건 등에 따라 제출 여부가 달라질 수 있습니다. 정확한 적용 여부는 허가권자인 지자체 또는 담당 건축사에게 확인하는 것이 가장 정확합니다.
설계의도구현 보고서 - 설계의도 구현 관련 업무는 건축법 및 관련 고시에 따른 대상 건축물에서 요구될 수 있습니다. 일반적인 소규모 단독주택은 의무 대상이 아닌 경우가 많지만, 공공건축물이나 일정 규모 이상의 건축물, 계약 내용 등에 따라 적용될 수 있습니다.
설계사무소가 추가 비용을 받을 수도 있을까요?
저도 처음에는 설계비를 냈으니 준공까지 다 포함된 줄 알았습니다.
그런데 계약마다 달랐습니다. 준공서류까지 포함한 계약도 있고, 설계까지만 계약한 경우도 있었습니다. 그래서 추가 비용 이야기가 나오면 다른 것보다 계약서부터 확인하는 게 먼저입니다.
보통은 계약 형태가 두 가지로 나뉩니다.
| 계약 형태 | 업무 범위 및 특징 | 추가 비용 발생 여부 |
|---|---|---|
| 통합 계약(일괄형) | 설계도면 작성부터 건축허가, 감리, 준공(사용승인) 행정까지 포함 | 특수 서류 외에는 추가 비용 없음이 원칙 |
| 분리 계약(단순 설계형) | 순수 건축 인허가 도면 작성까지만 계약 범위로 설정 | 준공 행정 및 현장 조서 작성 시 별도 비용 청구 |
계약서에 사용승인 업무나 준공 관련 행정업무까지 포함돼 있다면, 추가 비용이 왜 나오는지 먼저 설명을 들어보는 게 맞습니다. 반대로 설계도만 작성하기로 계약했다면 준공서류나 사용승인 업무는 별도 비용으로 진행하는 곳도 있습니다. 그래서 이런 문제는 다른 현장과 비교해도 답이 나오지 않습니다.
결국 계약서에 어떤 내용으로 계약했는지가 가장 중요합니다.
400만 원이라는 금액은 적당한 걸까요?
이 부분은 참 애매합니다.
누군가는 비싸다고 느낄 수 있고, 누군가는 그 정도는 들어가는 비용이라고 생각할 수 있습니다. 건물마다 상황이 다르기 때문입니다. 같은 크기의 집이라도 준공 때 들어가는 일이 똑같지는 않습니다. 서류만 정리하면 되는 경우도 있고, 현장을 다시 확인해야 하거나 수정할 내용이 생기는 경우도 있습니다.
그래서 "준공서류 작성비 400만 원입니다"라는 말만 듣고 많다, 적다를 정하기는 어렵습니다.
중요한 건 400만 원 안에 무엇이 들어가 있는지입니다.
- 현장 확인은 몇 번 하는지
- 어떤 서류를 작성하는지
- 추가로 조율해야 하는 일이 있는지
- 따로 비용이 들어가는 업무가 있는지
이런 내용을 한번 들어봐야 합니다.
그냥 준공서류 비용이라고 하면 건축주 입장에서는 알 수 있는 게 많지 않습니다.
저도 처음에는 금액만 보고 비싸다고 생각했습니다. 그런데 어떤 일을 하는 비용인지 하나씩 보니 그냥 나온 금액은 아니었습니다.
*중요한 것은 금액 자체보다 계약 당시 어떤 업무 범위까지 포함했는지입니다. 동일한 400만 원이라도 계약에 없는 추가 업무라면 적정할 수 있고, 이미 포함된 업무라면 다시 확인이 필요합니다.
*다른 건축주분들 말을 들어보면 수십만 원 수준인 경우도 있고, 수백만 원 이상 청구되는 경우도 있습니다.
준공 단계에서 들어가는 실제 세부 업무 비용은 다음과 같습니다.
사용승인 현장조사(현장조사, 검사) 비용 - 일부 지자체에서는 관계 건축사 또는 지정 건축사가 현장조사를 수행하며, 이에 따른 수수료가 발생할 수 있습니다. 운영 방식은 지자체마다 다를 수 있습니다.
대지 경계 및 현황 측량비 - 건물이 대지 경계를 침범하지 않았는지 확인하기 위한 현황 측량 비용이 별도로 발생할 수 있습니다.
각종 관계기관 협의 대행 - 정화조 완공 검사, 도로점용, 개발행위 준공, 가스 및 전기 안전 점검 서류 취합 업무가 포함됩니다.
도면 변경 및 세움터 수정을 위한 작업료 - 시공 과정에서 약간 변경된 벽체나 창호 위치를 반영하여 준공도면을 수정하는 작업비입니다.
[💡[필독] "준공 검사 전인데 냉장고 넣어도 되나요?" 사용승인 전 가전 반입 기준 & 입주 가능 시점 총정리]
준공 직전이라면 계약서를 먼저 펼쳐보세요
건축 상담을 하다 보면 이런 이야기를 듣는 경우가 있습니다.
계약할 때는 별다른 말이 없었는데, 준공을 앞두고 갑자기 추가 비용 이야기를 들었다는 내용입니다.
이럴 때는 서로 기분 상하기 전에 계약서를 먼저 다시 보는 게 좋습니다.
확인할 내용은,
- 설계 계약에 어디까지 들어가 있는지
- 인허가 업무가 포함되어 있는지
- 사용승인 신청까지 맡은 건지
- 감리 계약은 따로 되어 있는지
- 추가 비용이 생기는 조건이 있었는지
처음 계약할 때 적어둔 내용이 기준이 됩니다. 결국 이런 문제는 누가 맞고 틀리냐보다 처음 계약할 때 어디까지 정했는지가 중요합니다.
계약 내용이 불분명하거나 해석에 차이가 있는 경우에는 해당 건축사와 먼저 업무 범위를 확인하고, 필요하면 관할 지자체 건축부서 또는 대한건축사협회 등을 통해 절차를 문의하는 것도 도움이 됩니다.
앞으로 집을 지을 계획이라면
사람이 보통 처음 집을 지을 때는 설계비와 공사비부터 보게 됩니다.
그런데 막상 진행하다 보면 준공 때 처리해야 할 일도 있습니다. 이 부분이 계약에 어떻게 들어가 있는지 모르고 있다가 마지막에 추가 비용 이야기를 듣는 경우도 있습니다.
계약서를 쓸 때 아래 내용은 한번 확인해 두는 게 좋습니다.
- 준공 업무를 어디까지 맡기는지
- 사용승인 신청은 누가 하는지
- 준공서류 비용이 따로 있는지
- 추가 비용 이야기가 나올 수 있는 부분은 무엇인지
처음에는 이런 내용까지 볼 여유가 없을 수 있습니다.
그런데 집 짓는 일이 끝날 때쯤 보면 이런 부분이 왜 중요한지 알게 됩니다.
[💡준공검사부터 건축물 등기까지 - 건축 완공 후 필수 절차 안내]
총정리 🌸진달래 꽁야~
[ ] 계약서 업무 범위 확인 - 설계 계약서에 '사용승인(준공) 신청 대행'이 들어있는지 최우선 확인하세요.
[ ] 서류 제출 대상 확인 - 관리계획서 등 추가 서류가 우리 집 규모에 필수 대상인지 지자체에 물어보세요.
[ ] 세부 견적 내역 요구 - 400만 원 요구 시 특검비, 도면 수정비, 행정 수수료 등 항목별 내역서를 요청하세요.
[ ] 시공사 제출 서류 취합 - 시험성적서, 자재 확인서, 공사 사진첩을 시공사로부터 미리미리 받아두세요.
[ ] 계약서에 '사용승인(준공)' 업무 포함 여부 확인
FAQ
Q1. 준공 신청은 시공사가 하나요?
시공사는 공사와 관련된 자료를 준비합니다. 사용승인 신청과 행정 절차는 일반적으로 건축사가 담당합니다.
Q2. 관리계획서와 설계의도구현보고서는 모든 건축물에 필요한가요?
아닙니다. 건축물의 규모와 용도 등에 따라 제출 대상이 달라집니다. 가장 정확한 기준은 해당 지자체의 사용승인 제출서류 목록입니다.
Q3. 설계사무소가 준공 직전에 추가 비용을 요구하면 바로 지급해야 하나요?
먼저 계약서를 확인해 보시기 바랍니다. 해당 업무가 계약에 포함되어 있는지, 추가 업무가 발생한 것인지, 비용 산정 근거는 무엇인지 확인한 뒤 협의하는 것이 좋습니다.
Q4. 준공서류 비용은 보통 얼마인가요?
건축물 규모와 계약 범위에 따라 다릅니다. 수십만 원에서 수백만 원 이상까지 차이가 있으므로 금액보다 계약 범위와 포함 업무를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
끝으로
집은 설계가 끝나고 공사가 끝났다고 바로 마무리되는 건 아니었습니다. 마지막 사용승인이라는 과정도 남아 있습니다.
준공을 앞두고 생각하지 못했던 비용 이야기를 들으면 당황할 수밖에 없습니다. 이럴 때는 계약서를 다시 한번 보는 게 먼저입니다.
집을 짓다 보면 처음에는 몰랐던 일들을 하나씩 만나게 됩니다. 해달바람비도 귀농과 전원생활, 집 짓는 과정에서 겪게 되는 것들을 차분하게 기록해 나가겠습니다. 오래 두고 다시 찾아봐도 도움이 되는 정보를 앞으로도 전해드리겠습니다.
해달바람비 한줄평
굳이 숨긴 건 아니지만, 덩탱이 씌운다는 생각이 드는 건 왜일까요? ^^;; 계약할 때 미리 들었으면 괜찮았을 텐데 ( __)+
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*공식 참고자료
- 국토교통부 - 건축행정 길라잡이
- 국가법령정보센터 - 건축법
- 국가법령정보센터 - 건축물관리법
- 정부24 건축 민원 안내
- 세움터(건축행정시스템) 민원 안내
*참고사항 - 이 글은 일반적인 정보를 정리한 것으로, 개별 건축물의 법적 권리, 의무를 판단하는 법률 자문은 아닙니다. 실제 사용승인 절차와 제출서류, 비용은 계약 내용과 지자체 운영 기준에 따라 달라질 수 있으므로 담당 건축사 또는 허가권자에게 확인하시기 바랍니다.
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흙 가까이, 삶 깊이. 해달바람비와 함께하세요. ^_______^
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