공동도로(사도) 토지 계약서 특약 작성법 - 통행권, 근저당, 농지보전부담금 체크포인트
시골 땅을 보러 다니다 보면 위치나 가격만큼 신경 써야 하는 게 하나 더 있습니다.
바로 진입도로입니다.
내 땅으로 들어가는 길이 사도(私道) 공동도로인 경우가 생각보다 많습니다. 처음에는 그냥 다니면 되는 길처럼 보여도, 나중에 사용 문제로 이야기가 나오는 경우도 있습니다.
이번 질문내용처럼 공동도로로 쓰는 땅 주인이 따로 있고, 개발행위허가나 농지보전부담금까지 얽혀 있다면 계약 전에 확인할 내용이 더 많아집니다. 말로 "사용하면 된다"고 들은 내용은 나중에 말이 달라질 수 있어서 계약서 특약에 남겨두는 게 좋습니다.
이번 글에서는
1. 공동도로 토지를 살 때 계약서에 넣어볼 내용,
2. 아스팔트가 내 땅 안쪽까지 들어온 경우 살펴볼 부분,
3. 근저당과 채무 확인 방법을 하나씩 이야기해 보겠습니다.
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| 사유지 통행금지 안내판 - 사유지 도로 통행 관련 분쟁 시 지분 보유 여부보다 명확한 통행권 확보와 서면 합의가 중요합니다. |
공동도로로 사용할 토지 계약서, 특약에 꼭 넣어야 할 내용은?
질문 내용
Q. 사도(공동도로)로 사용하는 토지 1평을 별도 계약하려고 합니다. 계약서에 어떤 내용을 꼭 넣어야 할까요?
매수하려는 토지 옆에는 공동으로 사용하는 진입도로가 있으며 현재 아스팔트가 포장되어 있습니다. 구매하려는 토지와 도로로 사용하는 토지는 모두 지목이 '답'입니다.
두 토지는 소유자가 서로 다르지만 함께 토지를 개발해 분양하고 있으며, 개발행위허가도 함께 받아 제조업 용도로 허가를 받았습니다. 하수도 시설도 설치되어 있습니다.
처음 계약할 때는 두 토지의 소유자가 같은 사람인 줄 알고 매매계약서에 "도로 사용을 위해 옆 토지 1평을 매수한다."는 내용만 적었습니다.
이후 개발행위허가 변경을 진행하면서 두 필지가 함께 신청되었고, 농지보전부담금도 매수인 앞으로 함께 부과되었습니다.
그런데 경계측량을 해보니 공동도로로 사용하는 아스팔트 일부가 매수하려는 토지 안으로 약 1~2m 정도 들어와 있었습니다.
매도인에게 문의했지만 "그냥 사용하면 된다."는 답변만 들었고, 별다른 조치는 없었습니다. 또한 사도(공동도로)로 사용하는 토지에는 근저당이 설정되어 있다는 이야기도 들었습니다.
농지보전부담금을 납부하기 전에 도로용 토지 1평 계약서를 작성하려고 하는데 다음 내용을 계약서에 넣고 싶습니다.
- 공동도로 사용을 위해 1평을 매수한다는 내용
- 내 토지 위에 설치된 아스팔트 처리 방법
- 기존 대출이나 채무를 승계하지 않는다는 내용
이 외에도 계약서에 꼭 넣어야 할 특약이 있을까요?
이 질문에서 먼저 확인해야 할 부분
위 질문은 "1평 사서 도로로 쓴다"고 끝낼 문제가 아닙니다. 1. 지분 소유권 및 통행권 확보, 2. 근저당 말소, 3. 아스팔트 경계 정리, 4. 개발행위허가 및 농지보전부담금 승계 정산이라는 중요한 4가지를 특약에 정교하게 담아야 합니다.
질문 내용을 보면 몇 가지가 함께 얽혀 있습니다.
- 1번 토지는 이미 매매계약을 체결했습니다.
- 2번 토지는 공동도로 사용을 위해 1평을 따로 매수하려고 합니다.
- 두 필지의 소유자가 서로 다릅니다.
- 개발행위허가를 함께 진행했습니다.
- 농지보전부담금도 함께 부과되었습니다.
- 공동도로 일부가 매수 토지 안으로 들어와 있습니다.
- 공동도로 토지에는 근저당이 설정되어 있습니다.
이런 땅은 "도로로 쓸 1평만 사면 된다"는 식으로 간단하게 생각하면 안 됩니다.
막상 땅을 사용하다 보면 공동도로를 계속 이용할 수 있는지, 걸려 있는 근저당은 언제 정리되는지, 아스팔트가 들어와 있는 부분은 어떻게 할지 같은 문제가 생길 수 있습니다.
계약할 때 이런 내용들을 말로만 넘기지 말고 특약에 하나씩 적어두는 게 좋습니다.
Tip. 사도(공동도로)라고 해서 자동으로 통행권이 생기는 것은 아닙니다.
공동도로를 이용할 수 있는 법적 근거는 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공동도로 지분 소유
- 지역권 설정
- 토지소유자의 통행승낙
- 민법상 주위토지통행권
공동도로를 이용할 수 있는 법적 근거는 등기된 지역권인지, 단순 공유지분인지, 토지사용승낙인지, 민법상 주위토지통행권인지에 따라 전혀 달라질 수 있습니다.
특히 공동도로의 지분만 보유했다고 해서 언제나 자유롭게 통행할 수 있는 것은 아닙니다. 실제로는 계약서에 통행 특약이 없거나 사용승낙이 명확하지 않아 차량 진입이나 도로 사용을 둘러싼 분쟁이 발생하는 사례도 있습니다.
따라서 공동도로를 매수할 때는 통행권의 법적 근거와 계약서 특약을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
*공동도로 지분만 보유하고 통행권이나 사용 특약을 명확히 하지 않아 차량 진입 제한이나 통행 분쟁이 발생하는 경우도 있습니다.
[💡"내 땅인데 길 막으면 유죄?" 전원주택 사도(도로) 분쟁, 무단 캠핑 차량 퇴치법]
계약서에 넣으면 좋은 특약 체크리스트
| 내용 | 이유 |
|---|---|
| 공동도로 사용 목적 | 통행과 이용에 관한 분쟁 예방 |
| 공동도로 사용 권리 | 향후 사용 제한 방지 |
| 근저당 말소 | 담보권 문제 예방 |
| 채무 미승계 | 기존 대출 승계 방지 |
| 아스팔트 처리 | 경계 관련 분쟁 예방 |
| 개발행위허가 협조 | 허가 변경 절차 대비 |
| 농지보전부담금 부담 주체 | 비용 정산 분쟁 예방 |
공동도로 계약 특약 예)
① 본 토지는 공동 진입도로 사용을 위한 목적임을 확인한다.
② 매수인은 공동도로를 영구적으로 통행 및 차량 진출입 목적으로 사용할 수 있다.
③ 매도인은 통행을 제한하거나 방해하지 않는다.
④ 잔금일까지 근저당권 등 모든 담보권을 말소한다.
⑤ 매수인은 기존 채무를 승계하지 않는다.
⑥ 개발행위허가 변경 및 관련 행정절차에 적극 협조한다.
공동도로 사용 목적을 분명하게 적습니다
공동도로는 지분을 가지고 있는 것보다 실제로 내가 계속 다닐 수 있는지가 더 중요합니다.
땅을 살 때는 "도로 지분도 있으니 괜찮겠지" 하고 넘어가기 쉬운데, 나중에 문제가 되는 건 사용 부분입니다.
계약서에는 이런 내용들을 넣어두는 게 좋습니다.
"본 계약 목적물은 공동 진입도로 사용을 위한 토지이며, 매수인은 해당 토지를 출입도로로 계속 사용할 수 있다."
또는
"매도인은 공동도로 사용을 제한하거나 방해하지 않는다."
도로는 매일 이용하는 부분이라 나중에 말이 바뀌면 곤란합니다. 계약할 때 사용할 수 있는 권리를 글로 남겨두는 게 좋습니다.
[추천 특약 문구]
"본 계약 목적물(도로 부지 1평)은 본번지 토지의 진입도로 사용을 위한 매매이며, 매도인은 매수인이 본 목적물 및 도로 전체를 출입·통행 및 차량 진출입용으로 영구히 사용하는 것에 동의하고 어떠한 통행 제한이나 방해 행위를 하지 않는다."
아스팔트가 내 토지까지 들어와 있다면
이번 질문에서 봐야 할 부분이 하나 있습니다.
경계측량을 했는데 아스팔트 일부가 내 땅 안으로 들어와 있는 경우입니다. 이런 건 나중에 문제가 될 수 있어서 계약할 때 그냥 넘어가면 안 됩니다.
그대로 두고 쓰기로 했다면 계약서에 이렇게 남겨둘 수 있습니다.
"현재 설치된 아스팔트 포장은 현 상태대로 공동도로로 사용하며 철거나 사용 제한을 요구하지 않는다."
반대로 다시 정리하기로 했다면,
"잔금 지급 전까지 매도인 비용으로 원상복구한다."
이런 식으로 처리 시기와 비용 부담을 적어두면 됩니다.
말로 정한 건 시간이 지나면 서로 다르게 기억하는 경우가 있습니다. 현장 사진이랑 경계측량 도면도 같이 찍어두면 나중에 확인하기 편합니다.
[추천 특약 문구 - 현 상태 유지 시]
"본번지 토지 내에 침범 설치된 기존 아스팔트 포장 도로(약 1~2m)는 현 상태대로 진입도로로 사용하며, 매도인 및 매수인은 상대방에게 이에 대한 철거, 통행 제한, 또는 사용료를 청구하지 않는다."
근저당과 채무는 등기부등본으로 확인합니다
공동도로 토지에 근저당이 잡혀 있다면 이 부분은 그냥 넘어가면 안 됩니다.
계약서 내용만 볼 게 아니라 먼저 등기부등본을 확인해서 어떤 권리가 걸려 있는지 봐야 합니다.
계약할 때는 보통 이런 특약을 넣어둡니다.
"매도인은 잔금 지급일까지 본 계약 목적물에 설정된 근저당권 및 담보권을 모두 말소한다."
그리고
"매수인은 기존 채무를 승계하지 않는다."
라는 내용도 함께 적어둘 수 있습니다.
여기서 하나 주의할 점은 계약서에 채무를 넘겨받지 않는다고 적었다고 해서 근저당이 없어지는 건 아닙니다. 잔금 치르는 날 근저당 말소가 같이 진행되는지, 말소 서류는 준비되어 있는지까지 확인하고 넘어가는 게 좋습니다.
[추천 특약 문구]
"매도인은 잔금 지급일(또는 잔금 지급과 동시)까지 본 계약 목적물에 설정된 기존 근저당권(접수번호 제○○호) 및 일체의 담보물권을 전액 상환하여 완전 말소한다. 매수인은 기존 채무를 일체 승계하지 않는다."
개발행위허가와 농지보전부담금도 함께 확인합니다
이번 질문에서는 개발행위허가 변경이랑 농지보전부담금 부분도 같이 확인해야 합니다.
땅 거래할 때 이런 비용 문제는 처음에는 별거 아닌 것처럼 보여도 나중에 서로 부담하라고 하면 곤란해집니다. 그래서 계약할 때 누가 처리할 건지 적어두는 게 좋습니다.
예를 들면,
"옆 토지에 해당하는 농지보전부담금은 매도인이 부담하며 잔금에서 정산한다."
또는
"매도인은 개발행위허가 변경에 필요한 서류를 제공하고 관련 절차에 협조한다."
이런 내용을 특약으로 넣어둘 수 있습니다.
허가 변경이나 부담금 같은 부분은 말로 정해두면 나중에 말이 달라질 수 있습니다. 계약서에 한 줄이라도 남겨두는 게 좋습니다.
[추천 특약 문구]
"도로용 토지에 부과된 농지보전부담금은 매도인이 부담(또는 잔금에서 정산)하며, 매도인은 개발행위허가 명의 변경 및 토목 행정 절차에 필요한 일체의 서류 인감증명서를 잔금일에 제공한다."
[💡토지사용승락서 양식 다운로드, 작성법 및 필요이유, 주의사항까지]
계약 전에 한 번 더 살펴볼 사항
계약서 쓰기 전에 몇 가지는 미리 확인해 보는 게 좋습니다.
- 사도(공동도로)가 지적도에는 어떻게 표시되어 있는지,
- 1평 정도의 도로 지분만 가지고도 실제 통행에 문제가 없는지,
- 같이 도로를 쓰는 사람이 몇 명인지,
- 공동담보로 잡혀 있는 토지는 아닌지,
- 잔금 치르는 날 근저당 말소가 가능한지,
- 개발행위허가나 도로 사용에 걸리는 부분은 없는지 확인해야 합니다.
등기부등본만 보는 것보다 지적도, 토지이용계획확인서, 개발행위허가 관련 서류까지 같이 봐야 전체 상황이 보입니다. 서류 몇 장 차이로 나중에 확인할 일이 생길 수 있으니 계약 전에 하나씩 체크해 두는 게 좋습니다.
실제 계약서에 넣기 좋은 특약 예)
아래 문구는 일반적인 예)이며 계약 내용에 맞게 조정해 사용할 수 있습니다.
① 공동도로 사용
본 계약 목적물은 공동 진입도로 사용을 위한 토지이며, 매수인은 해당 토지를 공동도로로 계속 사용할 권리를 가진다. 매도인은 이를 제한하거나 방해하지 않는다.
② 아스팔트 포장
현재 설치된 아스팔트 포장은 현황대로 공동도로로 사용하며 이에 대한 철거나 사용 제한을 요구하지 않는다.
③ 근저당 및 채무
매도인은 잔금 지급일까지 본 계약 목적물에 설정된 근저당권 및 담보권을 모두 말소한다. 매수인은 기존 채무를 승계하지 않는다.
④ 개발행위허가
매도인은 개발행위허가 변경과 관련한 서류 제공 및 행정절차에 협조한다.
⑤ 농지보전부담금
농지보전부담금의 부담 주체와 정산 방법은 본 계약 특약에 따른다.
*위 내용은 일반적인 예)입니다. 공동도로 지분 이전과 개발행위허가, 근저당이 함께 연결된 계약은 상황에 따라 법률관계가 달라질 수 있으므로 계약 전에 공인중개사나 부동산 전문 변호사의 검토를 받아보는 것이 좋습니다.
계약 전 확인서류
□ 등기부등본
□ 토지대장
□ 지적도
□ 토지이용계획확인서
□ 개발행위허가서
□ 농지보전부담금 고지서
□ 경계측량 성과도
총정리 🌸진달래 꽁야~
[ ] 지적도 및 등기부등본 확인 - 도로 부지의 공유자 수 및 근저당 설정 여부를 사전 점검합니다.
[ ] 통행권 서면 확약 - 1평 지분 매수와 별개로 '통행 방해 금지' 특약을 계약서에 기재합니다.
[ ] 근저당 잔금일 즉시 말소 - 잔금 지급 시 은행 대출금 상환 및 말소 영수증을 확인합니다.
[ ] 아스팔트 침범 정리 - 경계 측량 도면을 첨부하여 현상 유지 여부와 원상복구 비용 부담을 명시합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 사도(공동도로) 지분 1평만 매수해도 나중에 건축 허가나 통행에 문제 없나요?
지분 1평을 소유하더라도 지적도상 도로가 사유지라면, 관할 지자체 건축과에 따라 '도로 지정 동의서(토지사용승낙서)'나 지분권자 전원의 동의를 요구할 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전 관할 지자체 건축과 및 허가 대행 토목설계사무소에 해당 1평 지분으로 건축 허가 명의 변경이 가능한지 사전 확인하셔야 합니다.
Q2. 계약서에 '채무를 승계하지 않는다'고만 적으면 근저당이 자동으로 사라지나요?
절대 그렇지 않습니다. 계약서상의 특약은 매도인과의 사적 약정일 뿐, 은행(채권자)에 대항할 수 없습니다. 잔금 치르는 날 공인중개사와 동행하여 매도인이 대출금을 전액 상환하고 '근저당권 말소 접수증(상환영수증)'을 발급받는 것까지 직접 확인해야 안전합니다.
Q3. 사유지 도로 통행 분쟁 시 사진이나 안내판도 증거로 활용될 수 있나요?
사유지 도로 분쟁 시 '통행금지 안내판'이나 현장 사진, 경계 측량 성과도는 소송이나 중재 시 중요한 정황 증거가 됩니다. 현장의 포장 상태와 침범 구간 사진, 지적측량 도면을 계약서 뒷면에 첨부하여 간인(간단한 서명)을 찍어두는 것이 가장 확실합니다.
끝으로
토지 계약시 작은 내용 하나가 나중에 크게 느껴질 때가 있습니다.
특히 공동도로처럼 여러 사람이 같이 쓰는 땅은 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 사도는 소유권보다 통행권 확보가 더 중요한 경우가 많으므로 계약서 특약을 통해 권리를 명확히 해두는 것이 좋습니다. 말로 들은 내용만 믿고 넘어가기보다는 계약서와 등기부등본, 관련 서류를 하나씩 확인해 두는 게 좋습니다.
귀농이나 전원생활을 준비하면서 처음 땅을 알아보는 분들은 계약 과정이 낯설 수 있습니다. 해달바람비도 실제 경우와 계약에서 자주 나오는 내용을 바탕으로 앞으로 하나씩 기록해 보겠습니다.
해달바람비 한줄평
땅 구입시 통행로(도로) 만큼은 깐깐하게 확인해야 합니다. 이 문제로 홧병걸려 노년을 망치는 분들 많습니다.
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- 도로 경계선에 담장을 쌓아도 될까? - 경계측량, 건축선, 시골도로까지 정리해 드립니다.
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