귀농 농지 구입, 싼 땅이 좋은 땅일까? 계약 전 꼭 확인할 10가지
귀농을 생각하면서 농지를 찾아보기 시작하면 처음에는 이상하게 마음이 설렙니다.
“여기 정도면 괜찮겠는데?”
“생각보다 땅값이 저렴하네.”
“이 정도 크기면 농사짓기 좋겠다.”
인터넷으로 매물을 하나씩 보다 보면 어느 순간부터 평당 가격이 가장 먼저 눈에 들어옵니다.
그런데 귀농을 준비하면서 농지를 알아본다면, 저는 오히려 이 말을 먼저 하고 싶습니다.
농지는 싸다고 좋은 땅이 아닙니다.
가격이 저렴한 데는 이유가 있을 수 있고, 반대로 조금 비싸더라도 실제 농사를 짓기에는 훨씬 좋은 땅일 수 있습니다.
- 도로가 제대로 연결되어 있는지,
- 농기계가 들어갈 수 있는지,
- 물이 잘 빠지는지,
- 농업용수는 확보할 수 있는지,
- 내가 생각한 농사를 실제로 지을 수 있는 땅인지.
계약하고 나서 알게 되면 이미 늦을 수 있는 것들이 생각보다 많습니다.
특히 농지는 일반 주택이나 아파트를 고르는 것과는 다르게 접근해야 합니다.
농지법상 농지는 원칙적으로 농업경영에 이용할 사람이 소유해야 하고, 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 받아야 합니다. 농업경영계획서 등을 통해 노동력과 농기계, 시설 확보 방안 등도 확인하게 됩니다.
그래서 오늘은 귀농을 준비하면서 농지를 구입하려는 분들이 계약 전에 꼭 확인했으면 하는 10가지를 정리해보겠습니다.
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| 수확이 끝난 가을 밭을 바라보며 생각해봅니다. 귀농할 땅은 얼마나 싼지가 아니라, 그곳에서 내가 정말 농사를 지을 수 있는지가 더 중요하겠지요. |
귀농 농지 구입 전 반드시 확인해야 할 10가지 - 싼 땅보다 중요한 조건
1. 가장 먼저 볼 것은 ‘가격’이 아니라 지목입니다
농지를 알아볼 때 가장 먼저 해야 할 일은 토지대장이나 토지이용계획확인서 등을 통해 해당 토지가 정확히 어떤 토지인지 확인하는 것입니다.
흔히 논은 ‘답’, 밭은 ‘전’, 과수원은 ‘과’라고 부르지만, 실제 토지의 지목과 현재 이용 상태가 일치하지 않는 경우도 있습니다.
그리고 여기서 중요한 것은,
“지금 밭처럼 보인다”와 “법적으로 어떤 토지인가”는 같은 이야기가 아니라는 점입니다.
인터넷 매물 사진만 보고 판단하지 말고 토지 관련 공부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
특히 농지를 구입할 계획이라면 토지이용계획확인서 등을 통해 용도지역과 각종 행위 제한도 함께 확인해야 합니다.
2. 농지취득자격증명을 받을 수 있는 땅인지 확인하세요
귀농인이 농지를 구입할 때 가장 먼저 부딪히는 것이 바로 농지취득자격증명입니다.
농지는 일반 토지처럼 “마음에 드니까 사겠습니다” 하고 끝나는 땅이 아닙니다.
농지를 취득하려는 사람은 원칙적으로 농지 소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면의 장에게 농지취득자격증명을 신청해야 합니다. 농업경영 목적으로 취득한다면 농업경영계획서도 제출해야 합니다.
농업경영계획서에는 해당 농지에서 농사를 짓기 위해 필요한 노동력과 농기계, 시설 등을 어떻게 확보할 것인지, 영농경력과 직업 등도 기재하게 됩니다.
그러니 마음에 드는 농지를 발견했다면 계약부터 하기보다 먼저 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
농지 계약에서 정말 중요한 순서입니다.
마음에 든다 -> 계약한다 -> 알아본다 (X)
보다는
마음에 든다 -> 취득 가능 여부를 확인한다 -> 필요한 서류와 절차를 확인한다 -> 계약한다 (O)
이렇게 접근하셔야 합니다.
*기존 경작자 및 임대차 관계 확인
전 소유자가 타인에게 농지를 임대 준 상태에서 매매할 경우, 기존 임차인이 작물을 수확하지 않았거나 퇴거하지 않아 귀농인이 즉시 실경작을 못 하고 농지취득자격증명(농취증) 발급이나 이행강제금 문제가 발생하는 경우들이 있습니다. 매매 계약 전 기존 임대차 계약이 남아있는지, 타인의 지상물(수목, 비닐하우스 등)이 남아있지 않은지 꼭 확인해야 합니다.
[💡먼 거리 농지 구입 시 자경 요건, 거리 기준과 취득절차 안내]
3. 용도지역을 반드시 확인하세요
“농사만 지으면 되는데 용도지역까지 봐야 하나?” 싶을 수 있습니다.
그런데 귀농을 하다 보면 농지만 필요한 게 아닙니다.
농막이나 농업용 시설, 창고, 비닐하우스 등 앞으로 필요한 시설을 생각하게 됩니다.
이때 토지의 용도지역과 각종 행위 제한이 중요한 문제가 될 수 있습니다.
같은 농지처럼 보여도 토지가 어떤 지역, 지구에 속해 있는지에 따라 할 수 있는 행위가 달라질 수 있기 때문입니다.
그래서 농지를 볼 때는
“여기 논이네.”
에서 끝내지 말고,
“이 땅에서 내가 하려는 농업을 실제로 할 수 있을까?”
까지 생각해야 합니다.
특히 농가주택까지 함께 생각하고 있다면 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
농지와 집을 한 번에 해결하려고 했다가 농지는 농지대로, 집은 집대로 다시 알아보게 되는 경우가 생길 수 있습니다.
4. 도로가 제대로 연결되어 있는지 확인하세요
이건 정말 중요합니다.
지도에서 보면 멀쩡히 길이 있는 것처럼 보이는데, 실제로 가보면 다르거나 애매한 경우가 있습니다.
- 자동차가 들어갈 수 있는지,
- 트랙터가 들어갈 수 있는지,
- 경운기나 관리기가 들어갈 수 있는지,
- 수확철에 농산물을 실은 차량이 드나들 수 있는지.
이런 것까지 생각해야 합니다.
특히 귀농을 처음 시작하는 분이라면 “사람이 걸어 들어갈 수 있는 길”과 “농기계가 드나들 수 있는 길”은 전혀 다르다는 것을 기억해두세요.
농사는 몸만 움직이는 일이 아닙니다.
트랙터가 들어가고,
수확한 농산물을 실어 나르고,
농자재가 들어와야 합니다.
그래서 농지 현장에 갔을 때는 가능하면 농기계가 실제로 진입할 수 있는지 눈으로 확인하는 것이 좋습니다.
*지적도상 도로와 현황 도로(개인 사도)의 구별
초보 귀농인이 가장 크게 실패하는 부분이 바로 "눈에는 길처럼 보이는데 법적으로는 길이 아닌 땅(맹지)"을 사는 경우입니다. 포장된 길이라도 개인 소유의 사도(개인 땅)이거나 지자체 지정 도로가 아니면 농막/건축 허가가 안 나거나 진입로 분쟁이 생길 수 있으므로 지적도상 공용 도로 접함 여부를 지자체 건축과나 토지이용계획서로 확인해야 합니다.
5. 물이 잘 빠지는 땅인지 확인하세요
사진으로는 정말 좋은 땅처럼 보이는데 비가 한 번 오고 나면 상황이 급변하는 땅이 있습니다.
바로 배수가 잘되지 않는 땅입니다.
농사를 지을 때 물은 꼭 필요하지만, 물이 빠지지 않는 것도 문제가 됩니다.
특히 비가 많이 온 다음날 현장을 방문할 수 있다면 가장 좋습니다.
논이나 밭에 물이 얼마나 남아 있는지,
물이 고이는 부분은 없는지,
배수로가 제대로 되어 있는지,
주변보다 지대가 낮지는 않은지 확인해보세요.
가능하다면 맑은 날 한 번, 비가 온 뒤 한 번 가보는 것도 좋습니다.
평소에는 잘 보이지 않던 땅의 모습이 비가 온 뒤에는 의외로 잘 드러납니다.
6. 농업용수를 어떻게 확보할지 확인하세요
물을 빼는 것만큼 중요한 것이 물을 가져오는 것입니다.
농사를 지으려면 결국 물이 필요합니다.
그런데 “주변에 하천이 있으니까 괜찮겠지” 정도로 생각해서는 안 됩니다.
실제로 내가 농사를 지을 때 필요한 물을 어떻게 확보할 것인지 확인해야 합니다.
농업용수로 이용할 수 있는 시설이 있는지,
관정이 있는지,
기존 관정의 상태는 어떤지,
물을 끌어오는 비용은 얼마나 드는지,
가뭄이 들었을 때도 안정적으로 물을 사용할 수 있는지 등을 확인해야 합니다.
특히 시설하우스나 과수처럼 물 사용량이 많은 농사를 계획하고 있다면 농업용수 확보 여부가 농지 선택의 중요한 기준이 될 수 있습니다.
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| 같은 밭이라도 경사와 지형에 따라 농사짓는 방법은 달라집니다. 내가 하려는 농사에 이 땅이 잘 맞는지 직접 살펴보는 것이 중요합니다. |
7. 토질과 경사도도 직접 확인하세요
땅도 생김새가 모두 다릅니다.
같은 지역의 밭이라고 해서 모두 똑같은 농사를 지을 수 있는 것은 아닙니다.
평평한 땅인지,
경사가 심한지,
흙의 상태는 어떤지,
돌이 많은지,
배수가 어떤지 등을 직접 확인해야 합니다.
특히 처음 농사를 시작하는 귀농인이라면 내가 하려는 작물에 적합한 땅인지를 확인하는 것이 중요합니다.
“땅이 넓으니까 좋겠지.”
가 아니라,
“내가 재배하려는 작물에 이 땅이 맞을까?”
라는 질문을 먼저 해보세요.
농지의 면적보다 농사의 방식과 땅의 조건이 맞는지가 더 중요할 수 있습니다.
8. 전기와 생활 인프라를 확인하세요
농지만 알아보다 보면 이런 건 잘 안 보입니다.
그런데 농사를 지으려면 전기도 필요하고 물도 필요합니다. 인터넷이나 휴대전화도 당연히 사용해야 합니다. 농업용 시설을 짓거나 농기계를 둘 곳을 만들 생각이라면 전기가 들어와 있는지도 봐야 합니다. 전기가 없다면 새로 끌어오는 데 돈이 들어갑니다.
생활하는 데 필요한 것도 있습니다.
마트가 어디에 있는지, 병원은 얼마나 걸리는지, 읍이나 면 소재지까지 가려면 얼마나 걸리는지 이런 것도 직접 봐야 합니다.
택배는 잘 오는지 인터넷은 괜찮은지 휴대전화는 잘 터지는지도 말입니다.
농지만 봤을 때는 조용하고 좋았는데, 막상 살아보니 마트 한번 가는 것도 일이더라 하시는 분들도 정말 많습니다.
농사만 생각하고 땅을 고르면 나중에 생활하면서 불편한 일이 생길 수 있습니다.
9. 주변 환경을 낮과 밤에 모두 확인하세요
농지는 낮에 한번 보고 결정하지 않는 게 좋습니다.
시간이 된다면 낮에도 가보고 밤에도 가보세요. 평일에 한번 가보고 주말에 가보는 것도 괜찮습니다.
낮에는 조용했는데 밤이 되니 축사 냄새가 나는 곳도 있습니다. 평소에는 차가 별로 없었는데 특정 시간에는 차량이 계속 다니는 곳도 있고요.
주변에 축사나 공장이 있는지, 폐기물 시설은 없는지, 고압선이나 큰 도로가 가까운지도 봐야 합니다.
그리고 이웃도 한번 알아보세요.
귀농해서 농사를 시작하면 결국 그 마을에서 계속 살아야 합니다. 땅이 마음에 들어도 마을 분위기가 나와 맞는지는 또 다른 문제입니다.
계약하기 전에 주변에 누가 사는지, 마을 분위기는 어떤지 한번 둘러보는 것도 괜찮습니다.
땅만 보고 결정했다가 나중에 아쉬운 일이 생기면 그것도한 곤란한 일입니다.
10. 마지막으로 ‘농사짓는 내 모습’을 그려보세요
이게 마지막이면서 어쩌면 가장 중요한 체크입니다.
그 땅에 서서 한번 상상해보세요.
- 내가 생각한 농사를 정말 지을 수 있을까?
- 트랙터가 들어오는 모습이 그려지는가?
- 농작물을 수확한 뒤 차량이 들어와 실어갈 수 있는가?
- 농업용수는 충분한가?
- 비가 많이 오면 괜찮을까?
- 겨울에는 눈이 쌓였을 때 들어갈 수 있을까?
- 농사를 짓다가 아프거나 일이 생겼을 때 집과 병원은 얼마나 가까운가?
이 질문에 답해보세요.
그리고 가능하다면 종이에 직접 적어보는 것도 좋습니다.
농지 가격은 숫자로 바로 비교할 수 있지만,
농사짓기 좋은 땅인지는 숫자 하나로 판단하기 어렵습니다.
[💡시골 땅 잘못 사면 건보료 폭탄? 은퇴자 농지 매입 시 피부양자 탈락 및 세금 방어 전략]
귀농 농지 구입 전 10가지 체크리스트
복잡하게 느껴진다면 이것만 저장해두셔도 좋습니다.
| 확인할 항목 | 계약 전 확인할 내용 |
|---|---|
| ① 지목 | 전, 답, 과수원 등 토지의 지목 확인 |
| ② 농지취득자격 | 농지취득자격증명 발급 가능 여부 |
| ③ 용도지역 | 토지이용계획 및 행위 제한 확인 |
| ④ 도로 | 차량, 농기계 진입 가능 여부 |
| ⑤ 배수 | 물이 잘 빠지는지, 침수 우려는 없는지 |
| ⑥ 농업용수 | 관정, 용수시설 등 물 확보 방법 |
| ⑦ 토질, 경사 | 계획한 작물과 농사 방식에 적합한지 |
| ⑧ 전기, 생활 인프라 | 전기, 통신, 교통, 병원, 마트 등 |
| ⑨ 주변 환경 | 축사, 공장, 도로, 이웃 등 생활환경 |
| ⑩ 현장답사 | 날씨, 시간대를 달리해 직접 확인 |
*농지취득자격증명과 관련해서는 농지 소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면의 장에게 신청하며, 농업경영 목적이라면 농업경영계획서 등을 제출하게 됩니다. 2026년 8월 기준 안내에서는 신청을 받은 날부터 원칙적으로 7일, 농지위원회 심의 대상은 14일 이내 발급하도록 규정하고 있습니다.
농지 가격만 비교하면 놓치는 것들
농지를 알아보다 보면 결국 엑셀을 하나 만들게 됩니다.
“여기는 평당 얼마.”
“저기는 평당 얼마.”
“이쪽이 500만원 싸네.”
그런데 정말 중요한 것은 매입가격이 전부가 아니라는 것입니다.
예를 들어
- 조금 싼 땅을 샀는데 농기계 진입이 어려워서 추가 공사를 해야 한다면 어떨까요?
- 배수가 안 돼 배수로 공사를 해야 한다면요?
- 관정이 없어 농업용수를 새로 확보해야 한다면요?
- 전기를 끌어오는 비용이 생각보다 많이 든다면요?
결국 처음에 아낀 땅값보다 나중에 들어가는 비용이 더 커질 수도 있습니다.
그래서 농지를 비교할 때는
땅값 = 매입가격 으로 생각하지 말고,
실제 농지 비용 = 매입가격 + 필요한 기반시설 비용 + 수리/정비 비용 + 앞으로 발생할 관리비용
이라는 생각으로 접근하는 것이 좋습니다.
정확한 비용은 토지와 지역에 따라 크게 달라지기 때문에 계약 전에 관련 기관이나 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
계약하기 전에 한 번 더, 가능하면 두 번 더
저라면 마음에 드는 농지를 찾았더라도 바로 계약하지 않을 것 같습니다.
첫 번째 방문에서는 전체적인 분위기를 보고,
두 번째 방문에서는 체크리스트를 들고 하나씩 확인하고,
가능하다면 비가 온 뒤에도 다시 가보겠습니다.
그리고 주변에 오래 거주한 주민에게 물어보는 것도 도움이 됩니다.
“여기 물 잘 빠져요?”
“비 많이 오면 어때요?”
“겨울에 눈 많이 오나요?”
“농기계 들어가기 괜찮아요?”
“예전에는 어떤 농사를 지었어요?”
인터넷 매물 설명에는 이런 이야기가 잘 나오지 않습니다.
하지만 그 땅에서 실제로 살아본 사람에게는 너무나 당연한 정보일 수 있습니다.
귀농을 준비하면서 이런 이야기를 듣는 과정도 저는 귀농 준비의 일부라고 생각합니다.
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| 농지를 고를 때는 얼마나 싼지보다 이곳에서 내가 정말 농사를 지으며 살아갈 수 있을지를 먼저 생각해봅니다. 내게 맞는 땅이 좋은 땅이니까요. |
농지를 사기 전에 꼭 기억했으면 하는 것
농지를 알아보기 시작하면 자꾸 가격이 눈에 들어옵니다.
저도 그럴 것 같습니다. 왜냐하면.... 돈이 잖아요. ^^ㅋ
“조금이라도 싼 곳을 찾아야지.”
그런데 귀농 농지는 단순한 투자용 토지를 고르는 것과는 조금 다릅니다.
내가 앞으로 농사를 지을 땅이고, 어쩌면 그 옆에서 살아갈 땅이기 때문입니다.
그래서 싼 땅을 찾는 것보다 먼저 해야 할 일은
내가 원하는 농사를 지을 수 있는 땅을 찾는 것입니다.
그다음에 가격을 비교해도 늦지 않습니다.
앞서 살펴본 귀농 대출, 농지 구입과 함께 생각해보세요
앞선 글에서 귀농 농업창업자금과 귀농 대출에 대해 알아봤는데요.
대출을 받을 수 있는 금액이나 금리도 중요하지만, 그 돈으로 어떤 농지를 구입할 것인지는 그보다 더 신중하게 생각해야 할 문제입니다.
농지는 한 번 구입하면 쉽게 바꾸기 어렵습니다.
그래서 대출 한도를 먼저 계산하기보다는,
어떤 농사를 지을지 → 얼마나 필요한 땅인지 → 어떤 조건의 농지가 필요한지 → 그다음 자금계획을 세우는 순서
가 더 현실적일 수 있습니다.
농지 구입에 사용할 자금계획을 세우고 있다면 앞서 작성한 귀농 대출 관련 글과 함께 읽어보는 것도 좋겠습니다.
=> 관련링크 - 귀농 대출, 3억원까지 된다는데 어떻게 받을 수 있을까?
총정리 🌸진달래 꽁야~
지목과 법적 도로 여부 우선 확인 - 현황 지목과 공부상 지목 일치 여부 확인 및 포장도로라도 지적도상 공용 도로 접함(맹지 여부) 필수 체크
농취증 발급 및 권리관계 사전 검토 - 계약 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 및 기존 임대차·타인 지상물 남아 있는지 점검
배수, 농업용수, 기반인프라 현장 확인 - 비 온 직후 물 빠짐, 지하수 관정 확보 여부, 농업용 전기 인입 거리 및 토목 공사 추가 비용 계산
조건과 날씨를 달리한 재답사 - 맑은 날과 비 온 날, 낮과 야간 등 최소 2~3회 이상 직접 현장을 찾아 주변 축사 악취 및 진출입 여건 확인
FAQ.자주 묻는 질문
Q1. 귀농인이 농지를 구입하려면 농지취득자격증명이 필요한가요?
네. 농지를 취득하려는 사람은 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 농업경영 목적으로 농지를 구입한다면 농업경영계획서 등을 제출해야 할 수 있으므로 계약 전에 발급 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q2. 농지를 구입할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?
가격보다 먼저 지목, 용도지역, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 도로와 농기계 진입 조건 등을 확인하는 것이 좋습니다. 내가 계획한 농사를 실제로 지을 수 있는 땅인지가 가장 중요합니다.
Q3. 농지 가격이 저렴하면 좋은 땅이라고 볼 수 있나요?
그렇지는 않습니다. 가격이 저렴한 이유가 있을 수 있습니다. 도로가 불편하거나 배수가 좋지 않거나 농업용수 확보가 어렵다면 구입 후 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 땅값과 실제 농지 이용 비용을 함께 비교하는 것이 좋습니다.
Q4. 농지를 구입할 때 현장답사는 꼭 해야 하나요?
가능하면 반드시 직접 가보는 것을 추천합니다. 지도나 사진만으로는 도로 상태, 경사, 배수, 농기계 진입 여부, 주변 환경 등을 제대로 확인하기 어렵습니다. 가능하다면 날씨나 시간대를 달리해 여러 번 확인해보는 것도 좋습니다.
Q5. 농지에 도로가 있으면 농기계도 들어갈 수 있나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 자동차가 지나갈 수 있는 길이라도 트랙터나 콤바인 같은 농기계가 실제로 진입하기 어려울 수 있습니다. 농지를 볼 때는 농기계가 들어가고 나올 수 있는지 직접 확인하는 것이 중요합니다.
Q6. 농지를 구입하기 전에 농업용수도 확인해야 하나요?
네. 농사를 지으려면 물이 필요하기 때문에 농업용수 확보 방법을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 관정이나 기존 용수시설이 있는지, 물을 안정적으로 사용할 수 있는지 등을 확인하고 필요하다면 추가 비용도 함께 고려해야 합니다.
끝으로
귀농을 준비하면서 농지를 찾아다니는 일이 아마 생각보다 재미있기도 하고 힘들기도 할겁니다.
사진을 보고,
지도를 보고,
가격을 비교하고,
“여기서 농사지으면 어떨까?”
상상하다 보면 어느새 마음에 드는 땅 하나가 생길지도 모르겠습니다.
그런데 마음에 드는 땅을 만났을 때일수록 조금 천천히 결정했으면 좋겠습니다.
농지는 평당 가격만 보고 사면 안됩니다.
길이 있어야 하고,
물이 있어야 하고,
농기계가 들어가야 하고,
내가 하려는 농사를 지을 수 있어야 하고,
무엇보다 그곳에서 실제로 살아갈 수 있어야 합니다.
그래서 저는 농지를 고를 때 “얼마나 싼가?”보다 “내가 여기서 정말 농사를 지을 수 있을까?”를 먼저 스스로에게 반문하는것이 좋다고 생각합니다.
귀농은 큰돈이 들어가는 일이기도 하지만, 결국은 내가 살아갈 자리를 고르는 일이기도 합니다.
조금 느리더라도 직접 가보고,
한 번 더 확인하고,
모르는 것은 물어보고,
괜찮다는 확신이 들었을 때 결정해도 늦지 않습니다.
- 싼 땅보다 좋은 땅.
- 좋은 땅보다 나에게 맞는 땅.
귀농 농지를 찾는다면 이 두 가지를 꼭 기억해두셨으면 좋겠습니다.
오늘도 천천히, 하나씩 준비하면 됩니다.
해달바람비였습니다.
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