전원주택 매물에서 자주 보이는 근생과 주택, 무엇이 다를까?
시골에서 살 집을 찾다 보면 생각보다 여러 이름의 건물을 만나게 됩니다.
오래된 농가주택도 있고, 새로 지은 작은 집도 있습니다. 그런데 겉으로는 영락없는 집인데 서류를 보면 ‘근린생활시설’이라고 되어 있는 건물도 있습니다. 방이 있고 주방이 있고 화장실도 있으니 사진만 봐서는 그냥 집처럼 보입니다.
해달바람비도 처음 전원생활을 꿈꿨을 때 이런 집들을 소개받았습니다. 처음에는 ‘이 정도면 집이지’ 하고 생각했는데, 하나씩 살펴보다 보니 집처럼 보인다고 해서 모두 주택으로 볼 수 있는 건 아니었습니다.
막상 알아보니 지금 어떤 용도로 되어 있는 집인지부터 확인해야 했습니다. 지금처럼 사용해도 되는지, 나중에 우리가 생각한 대로 사용할 수 있는지도 따져봐야 했습니다.
그래서 오늘은 전원주택이나 세컨하우스를 알아볼 때 만나는 주택과 근린생활시설의 차이를 이야기해보려고 합니다. 해달바람비가 직접 매물을 알아보면서 궁금했던 부분과, 근생 매물을 볼 때 확인했던 것들도 함께 적어보겠습니다.
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| 출처 - Ai보단사람 노진향作 |
전원주택 매물에서 자주 보이는 근생과 주택, 무엇이 다를까?
주택과 근린생활시설, 먼저 이것부터 다릅니다
두 건물의 차이를 어렵게 생각할 필요는 없습니다.
가장 먼저 보는 것은 건축물의 용도입니다.
| 구분 | 주택 | 근린생활시설 |
|---|---|---|
| 기본 용도 | 사람이 거주하는 공간 | 주민 생활에 필요한 시설 |
| 대표적인 예 | 단독주택, 공동주택 등 | 소매점, 사무소, 음식점 등 |
| 주거 목적 사용 | 주거용으로 허용된 용도 | 허용된 세부 용도에 따라 판단 |
| 매물에서 확인할 곳 | 건축물대장 | 건축물대장 |
| 주택으로 사용하려는 경우 | 주택 용도 확인 | 주거용 사용 및 용도변경 가능 여부 확인 |
근린생활시설은 하나의 용도를 뜻하는 것이 아니라 제1종과 제2종으로 나뉘고 그 안에도 여러 종류가 있습니다.
따라서 '근생'이라는 말만 보고 그 건물이 어떤 용도로 허가되었는지 알 수 있는 것은 아닙니다.
건축물대장에 적힌 정확한 용도까지 확인해야 합니다.
[💡투자 전? 거주 전?에 꼭 알아야 할 근린생활시설 핵심 포인트]
건물 모양만 보고 판단하면 헷갈립니다
전원주택 매물을 보다 보면 근생으로 되어 있는데 집처럼 지어진 건물도 있습니다.
방이 여러 개 있고 주방과 욕실까지 갖춰져 있으면 사진만 봐서는 주택인지 근생인지 구분하기가 쉽지 않습니다.
저희도 처음에는 겉으로 보이는 모습만 보고 집을 판단했던 적이 있습니다. 그런데 건축물의 용도는 건물 생김새와는 별개로 정해져 있더라고요. 그래서 매물을 볼 때는 부동산 사이트에 올라온 사진이나 설명만 보지 않고 건축물대장도 같이 확인해야 합니다.
‘세컨하우스’, ‘주말주택’, ‘별장으로 사용 가능’ 같은 표현이 매물 설명에 적혀 있어도 그것만으로 법적인 주택이 되는 것은 아닙니다.
처음에는 이런 차이를 잘 몰랐습니다. 집처럼 지어져 있으면 당연히 주택이라고 생각했습니다.
근생에서 주거하면 괜찮을까요?
여기서부터는 조금 더 꼼꼼하게 봐야 합니다.
근생 매물을 알아보다 보면 이런 말을 듣는 경우가 있습니다.
“전입신고만 안 하면 된다.”
“주말에만 와서 자고 가는 건 괜찮다.”
처음 들으면 그럴듯하게 느껴집니다. 저희도 처음에는 전입신고를 하지 않으면 크게 문제가 없는 건가 싶었습니다.
그런데 전입신고와 건축물의 용도는 별개의 문제였습니다. 전입신고를 하지 않는다고 해서 근린생활시설이 주택으로 바뀌는 것도 아닙니다.
건축물의 용도를 바꾸려면 바꾸려는 용도에 맞는 건축기준을 갖춰야 하고, 건물에 따라 허가나 신고 같은 절차가 필요할 수도 있습니다.
그래서 근생 매물을 주거용으로 생각하고 있다면 전입신고를 할 수 있는지만 알아볼 게 아니라, 지금 건물의 용도가 무엇이고 실제로 어떻게 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
매도인이 “다들 이렇게 사용한다”고 해도 그것만 믿고 결정해서는 안 됩니다.
근생이라고 해도 실제로 어떻게 사용하고 있는지는 따로 확인해봐야 합니다. 건물의 용도가 무엇인지, 실제로 어떻게 사용하고 있는지를 함께 확인해야 합니다.
왜 주택 대신 근생으로 지었을까요?
매물을 보다 보면 이런 생각이 들 때가 있습니다.
“사람이 살 만한 건물인데 왜 처음부터 주택으로 짓지 않았을까?”
이유는 건물마다 다릅니다.
토지의 용도지역이나 그 땅에서 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율과 용적률, 주차장 같은 조건이 건물을 지을 때 함께 따져야 하기 때문입니다.
처음부터 근린생활시설로 사용할 생각으로 지은 건물일 수도 있습니다.
그래서 근생이라고 해서 모두 같은 이유로 지었다고 보기는 어렵습니다. ‘근생은 주택보다 건축비가 싸서 짓는다’고 단순하게 생각하기도 어렵고요.
매물을 보는 입장에서는 왜 근생으로 지었는지를 알아보는 게 중요합니다.
특히 겉으로는 주택처럼 생겼는데 건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있다면, 지금 그 건물이 어떤 용도로 사용되고 있는지도 같이 확인해봐야 합니다.
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근생이면 주택 수에서 빠지는 걸까요?
근생 매물을 보다 보면 주택 수 이야기도 한 번씩 듣게 됩니다.
“근생은 주택이 아니니까 주택 수에는 안 들어가요.”
처음에는 저희도 그렇게 생각했습니다. 건축물대장에 주택이 아니라 근린생활시설로 되어 있으니 주택과는 다른 것 아닌가 싶었습니다.
그런데 세금까지 알아보니 이것도 그렇게 간단한 문제는 아니었습니다.
건축물대장에 어떤 용도로 적혀 있는지와 세법에서 주택을 어떻게 보는지는 같은 기준이 아니었습니다. 어떤 세금인지에 따라서도 다르고, 가지고 있는 주택이 있는지, 그 건물을 실제로 어떻게 사용하고 있는지도 확인해봐야 합니다.
그래서 근생이라는 이유만으로 주택 수에서 빠진다고 생각하고 매물을 고르는 건 조심해야 합니다.
저희도 집을 알아보면서 이 부분은 건축물대장만 보고 판단할 일이 아니라는 걸 알게 됐습니다. 주택 수나 세금 때문에 근생을 알아보고 있다면 매수하기 전에 본인 상황에 맞춰 세금 부분을 따로 확인해보는 게 좋겠습니다.
매물에서 근생을 발견했다면 이렇게 확인해보세요
마음에 드는 매물을 발견하면 가격과 위치부터 보고 싶어집니다.
하지만 건축물의 용도처럼 나중에 바꾸기 어렵거나 비용이 들어갈 수 있는 부분은 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
| 확인할 것 | 왜 확인해야 할까 |
|---|---|
| 건축물대장 | 정확한 건축물 용도 확인 (제1종/제2종 근생 세부 용도 및 위반건축물 표시 여부) |
| 위반건축물 여부 (건축물대장 확인) |
현재 법적인 상태 확인 (건축물대장에서 위반건축물 표시가 있는지 확인) |
| 사용승인 여부 | 건물이 정상적으로 사용승인을 받았는지 확인 |
| 실제 사용 형태 | 건축물대장에 적힌 용도와 실제 사용이 맞는지 확인 |
| 용도변경 가능 여부 (관할 지자체 건축과 문의) |
주거용으로 사용할 계획이라면 중요 (주차장 추가 확보 가능 여부, 정화조 용량, 이격거리 충족 여부) |
| 토지 용도지역 (토지이용계획확인원) |
건축 및 이용 가능 범위 확인 (해당 땅에 주택(단독주택) 건축 및 용도변경이 가능한 지역인지) |
| 진입도로 및 배수로 (현장 확인 및 지적도) |
주택용도변경에 필요한 실제 진입도로가 건축법상 도로에 해당하는지와 배수 관련 조건 확인 |
| 주차장/상하수도/정화조 | 실제 생활에 필요한 시설 확인 |
여기에 한 가지를 더 보태고 싶습니다.
매도인의 설명과 서류가 같은 이야기를 하고 있는지 확인하는 것입니다.
"주택처럼 쓰면 된다."
"전입신고만 안 하면 된다."
"주말에만 사용하면 아무 문제 없다."
이런 설명은 참고로 들을 수는 있지만, 그것만으로 계약을 결정해서는 안 됩니다.
궁금한 부분이 있다면 건축물대장과 토지 관련 서류를 가지고 관할 행정기관에 확인하는 것이 가장 안전합니다.
마음에 드는 근생이라면 용도변경도 확인해볼 수 있습니다
근생 매물이 위치나 가격 때문에 마음에 들었다면 처음부터 제외할 필요는 없습니다.
주말주택이나 세컨하우스로 생각하고 있다면 먼저 주택으로 용도변경이 가능한지부터 알아보면 됩니다.
용도변경은 건물마다 상황이 다릅니다. 주거용으로 바꾸려면 그에 맞는 건축기준을 갖춰야 하고, 경우에 따라 허가나 신고가 필요할 수도 있습니다. 주차장 같은 부분도 걸릴 수 있습니다.
그래서 “일단 사놓고 나중에 바꾸면 되겠지” 하고 생각하기보다는 계약하기 전에 가능한지부터 알아보는 게 좋습니다. (사실 계약하기 전 무조건 확인부터!!! ^^b)
용도변경이 가능하다는 걸 확인했다면 그다음에 어떤 절차를 거쳐야 하는지, 공사를 해야 하는 부분은 없는지, 비용은 얼마나 하나씩 알아보면 됩니다.
용도변경 시 3가지 중요 조건
부설주차장 - 주택 기준에 맞는 주차 공간을 대지 안에 추가로 확보할 수 있는가?
정화조 용량 - 주거 시설 기준에 맞는 정화조 용량이 확보되어 있는가?
건축 기준 - 방화, 소방, 대지 안의 공지 기준을 충족하는가?
주택을 찾는 사람에게는 무엇이 더 편할까요?
전원주택이나 세컨하우스를 찾는 거라면 아무래도 주택으로 되어 있는 집이 편하기는 합니다. 처음부터 주택으로 되어 있으니 확인해야 할 것도 그만큼 줄고 용도에도 맞습니다.
그렇다고 근생이라고 해서 마음에 드는 매물을 바로 포기할 필요는 없습니다. 근생으로 사용하다가 주택으로 바꿀 수 있는 집도 있기 때문입니다.
결국 그 집을 어떻게 사용할 생각인지가 중요합니다.
주말에 가끔 내려가서 쉴 집을 찾는 건지, 가족들이 자주 머물 집을 찾는 건지, 아니면 나중에 아예 내려가 살 집을 찾는 건지에 따라 집을 보는 기준도 조금씩 달라집니다.
저희도 처음에는 집의 모양이나 가격부터 봤습니다. 그런데 하나씩 알아보다 보니 건축물대장도 보게 되고, 용도도 확인하게 됐습니다. 집 하나를 고르는 데도 생각보다 확인해 볼 게 많았습니다.
집을 고를 때 건축물대장도 같이 봐야 하는 이유
전원생활을 생각하면서 집을 알아보다 보면 정말 마음에 드는 집들이 나타납니다.
마당도 괜찮고, 앞에 보이는 풍경도 좋습니다. 이 정도면 조금 불편해도 그냥 살 만하겠다 싶어집니다.
저도 예전에 집을 볼 때 처음에는 이런 부분부터 보게 됐습니다. 그런데 오래 살 집이라면 등록된 용도도 한 번 더 확인해봐야 합니다.
어떤 문제가 생겼을 때 처음부터 알고 집을 선택하는 것과, 나중에 문제가 생기고 나서 알게 되는 건 정말 다릅니다.
겉으로 봤을 때는 그냥 주택처럼 보이는데 건축물대장을 확인해보면 근린생활시설로 되어 있는 집도 있습니다. 그래서 매물을 보러 갔을 때 집만 둘러보고 나오지 말고 건축물대장도 같이 확인해봐야 합니다.
겉모습이 예쁘고 물도 잘 나오고, 화장실 물도 잘 내려간다고 해서 바로 안심하기는 이릅니다.
총정리 🌸진달래 꽁야~
건축물대장 먼저 확인 - 겉으로 주택처럼 보여도 건축물대장에 어떤 용도로 등록되어 있는지부터 확인해야 합니다.
실제 사용도 함께 확인 - 현재 건물이 허가된 용도대로 사용되고 있는지, 내가 생각하는 방식으로 사용할 수 있는지도 살펴봐야 합니다.
근생이라고 무조건 피할 필요는 없음 - 마음에 드는 근생 매물이 있다면 주택으로 용도변경이 가능한지, 주차장이나 정화조 등 필요한 조건을 갖출 수 있는지 먼저 확인해보세요.
계약 전에는 한 번 더 확인 - 매도인이나 중개사의 설명만 믿기보다는 관련 서류를 확인하고, 궁금한 부분은 관할 행정기관이나 전문가에게 직접 확인하는 게 좋습니다.
FAQ
Q. 근린생활시설에 전입신고를 하지 않으면 주말주택으로 사용할 수 있나요?
전입신고 여부만으로 판단할 수 없습니다. 건축물의 세부 용도와 실제 사용 형태를 함께 확인해야 하며, 주거용 사용을 위해 용도변경이 필요한 경우도 있습니다.
Q. 근생을 주택으로 용도변경할 수 있나요?
건물마다 다릅니다. 변경하려는 주거 용도의 건축기준을 충족해야 하며, 허가나 신고 등이 필요한 경우가 있습니다. 주차장 등 관련 기준도 함께 확인해야 합니다.
Q. 근생은 주택 수에 포함되지 않나요?
근린생활시설이라는 이유만으로 세금상 주택 수에서 무조건 제외된다고 단정하기는 어렵습니다. 적용되는 세목과 구체적인 보유 상황에 따라 판단 기준이 달라질 수 있습니다.
끝으로
내가 사려는 곳이 어떤 용도로 허가된 곳인지, 그리고 내가 원하는 방식으로 사용할 수 있는지.
집을 알아볼 때 이 두 가지를 먼저 확인한다면 부동산의 사탕발림도, 예쁜 겉모습과 풍경에도 쉽게 넘어가지 않을 겁니다.
예쁘고 마음에 드는 집을 찾는 것도 중요하지만, 오래 살아갈 곳이라면 눈에 보이지 않는 조건까지 잘 확인해야 합니다.
집은 한번 쓰고 창고에 넣어두는 물건이 아닙니다.
나의 인생, 나의 삶, 나의 가족과 함께할 보금자리라는 걸 잊지 마시기 바랍니다.
해달바람비 한줄평
집만 해결되면 모두 끝난 것 같지요? 아니요.... 이제부터가 진짜 입니다. *^^*
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