작은 집에 큰 작업공간을 원했더니, 부동산에서는 자꾸 이런 땅만 보여줍니다
요즘 지인이 땅이랑 집을 보러 다니고 있습니다.
집은 크지 않아도 괜찮고, 대신 마당은 넓었으면 좋겠다고 부동산에 이야기했다고 합니다. 정원도 만들고 싶고, 한쪽에는 목공 작업을 할 수 있는 공간도 있었으면 좋겠다고 했답니다.
그런데 부동산에서 보여주는 곳이 계속 조금 달랐다고 합니다. 일반 주택이 아니라 가설건축물이 있는 땅이었습니다.
"주말에 와서 자면 돼요. 다들 그렇게 써요."
처음에는 위치나 땅이 괜찮으면 그런가 보다 했는데, 여러 곳을 보다 보니 슬슬 궁금해졌다고 합니다.
작은 집에 넓은 작업공간을 원한다고 했는데 왜 이런 매물을 계속 보여주는 걸까요.
그리고 정말 주말에 와서 먹고 자도 괜찮은 걸까요.
요즘 농막이나 농촌체류형 쉼터, 가설건축물 이야기가 많이 나오고 있습니다. 지금부터 이 부분을 하나씩 알아보겠습니다.
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| 오래된 집이어도 마당과 땅이 마음에 들면, 조금씩 손봐서 다시 쓰는 방법을 생각하게 됩니다. |
작은 집에 큰 작업공간을 원했더니, 가설건축물 있는 땅만 보여줍니다
내가 찾는 건 '가설건축물'이 아니었습니다
원하는 조건은 간단했습니다.
- 집은 크지 않아도 됩니다.
- 대신 땅은 넓었으면 좋겠습니다.
마당에 정원도 만들고 나무도 심고 싶습니다. 한쪽에는 목공 같은 작업을 할 공간도 있었으면 합니다.
그런데 이런 조건으로 땅을 찾다 보니 가끔 작은 건물이 딸린 넓은 땅을 소개해 주셨습니다.
가격도 일반적인 전원주택보다 저렴한 편입니다. 문제는 그 작은 건물이 어떤 건물이냐는 것입니다. 가설건축물인지, 농막인지, 주택으로 허가받은 건물인지에 따라 성격이 달라집니다. 겉으로 보기에는 그냥 작은 집처럼 보여도 실제로는 주택이 아닐 수도 있습니다.
"주말에 와서 자면 돼요."
부동산에서 이렇게 이야기하더라도 여기서 바로 계약할 일은 아닙니다.
내가 사서 실제로 어떻게 사용할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
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왜 이런 땅이 자꾸 나오는 걸까요?
생각해보면 이런 매물이 나오는 이유가 아예 없는 것은 아닙니다.
요즘 귀촌을 생각한다고 해서 처음부터 시골에 자리를 잡고 살겠다는 사람만 있는 것은 아닙니다.
평일에는 도시에서 지내고 주말에만 내려가고 싶은 사람도 있습니다. 농촌에서 한번 살아보고 싶기는 한데, 처음부터 큰 집을 사는 건 부담스러운 사람도 있습니다. 5도2촌처럼 주말이나 휴일에 내려가서 농촌생활을 해보려는 사람도 있습니다.
그러다 보니 작은 건물이 있고 땅이 넓은 곳을 주말주택처럼 생각하는 사람도 생깁니다. 부동산에서도 이런 수요를 생각하고 매물을 소개하는 것 같습니다. 아직 귀촌을 결정하지 않은 사람이라면 관리하기 어려운 큰 집보다는 작은 건물 하나 있고 마당으로 쓸 땅이 넓은 곳에 눈길이 갈 수도 있습니다.
그런데 이건 관리의 문제가 아닙니다.
세금도 봐야 하고, 법적인 부분도 확인해야 합니다. 신고가 필요한 건지도 따져봐야 합니다.
결국 이런 매물이 있다는 것과 내가 그곳에서 생각했던 삶을 살 수있다는 건 다릅니다.
가설건축물이라고 모두 같은 것은 아닙니다
'가설건축물'이라는 말부터 조금 어렵습니다.
가설건축물은 일반 주택처럼 영구적인 건축물을 전제로 하는 것이 아니라, 법에서 정한 용도와 요건에 따라 일정 기간 설치하는 건축물입니다.
건축법상 신고 대상 가설건축물은 존치기간이 원칙적으로 3년 이내이고, 종류에 따라 연장이 가능한 경우가 있습니다. 가설건축물 축조신고서에도 건물의 용도와 존치기간을 따로 기재하도록 되어 있습니다.
그래서 매물에 '가설건축물 있음'이라고 적혀 있다면 다음의 내용을 확인해 봐야합니다.
- 무슨 용도로 신고된 건물인지.
- 존치기간은 언제까지인지.
- 매수한 뒤에도 같은 방식으로 사용할 수 있는지.
- 현재 실제 사용 상태가 신고된 내용과 같은지.
가설건축물이라는 이름 하나만 가지고 주거가 된다, 안 된다 말하기 어렵습니다.
농막과 농촌체류형 쉼터는 또 다릅니다
시골 땅을 알아보다 보면 농막이라는 말도 나오고 농촌체류형 쉼터라는 말도 나옵니다.
겉으로는 작은 건물이라는 점 때문에 비슷해 보이지만 목적이 다릅니다.
농막
농막은 농작업에 필요한 농자재와 농기계 등을 보관하고, 농작업 중 잠깐 휴식을 취할 수 있도록 하는 시설입니다.
여기서 가장 조심해야 할 부분이 주거용으로 생각하면 안 된다는 것입니다.
"농막인데 다들 주말에 자고 간다더라"는 주변 이야기가 있더라도 그것만으로 적법한 숙박시설이 되는 것은 아닙니다.
농촌체류형 쉼터
농촌체류형 쉼터는 농촌에서 주말, 체험영농 등을 하면서 머물 수 있도록 마련된 제도입니다.
농림축산식품부 안내에 따르면 본인 소유 농지 등에 일정 요건을 충족해 설치할 수 있고, 연면적 33㎡ 이내의 임시숙소로 활용할 수 있습니다. 가설건축물 축조신고와 농지대장 등재 등의 절차가 필요합니다.
그러나 이것도 그냥 '시골 별장'을 만드는 제도는 아닙니다.
설치할 수 있는 농지인지, 재해나 도로 관련 기준을 충족하는지, 영농 요건을 갖추는지 등을 확인해야 합니다.
일반 가설건축물
가설건축물은 농막이나 농촌체류형 쉼터와 같은 하나의 특정 시설 이름이 아닙니다.
어떤 목적으로 신고했느냐에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다.
부동산에서 "가설건축물이라 주말에 와서 쓰시면 됩니다"라고 했다면 가설건축물 신고필증부터 확인하는 것이 순서입니다.
'농지취득자격증명(농취증)'과 농지 처분 명령
가설건축물, 농막, 체류형 쉼터가 있는 땅은 대부분 지목이 '농지(전/답)'입니다.
주택이 있는 '대지'는 누구나 자유롭게 매수할 수 있지만, 농지는 매수할 때 관할 지자체에서 농지취득자격증명(농취증)을 발급받아야 합니다. 즉, 농사를 짓겠다는 계획을 제출해야 땅을 살 수 있습니다.
만약 농사를 지을 생각 없이 목공 작업실이나 정원, 주차장으로만 농지를 사용하다 적발되면, 지자체로부터 "농지를 강제 매각하라"는 농지처분의무 통지를 받게 됩니다.
그럼 실제로 먹고 자도 되는 걸까요?
아마 이 부분이 가장 궁금할 겁니다.
결론부터 말하면 건물의 이름만 보고 판단하면 안 됩니다.
농막은 주거를 위한 시설이 아니고, 농촌체류형 쉼터는 일정 요건을 충족한 경우 임시숙소로 사용할 수 있습니다.
일반 가설건축물 역시 어떤 용도로 신고되어 있는지에 따라 판단해야 합니다.
그러니 "가설건축물인데 자도 되나요?"라는 질문보다는 이렇게 물어보는 편이 낫겠습니다.
"이 건물은 어떤 용도로 신고되어 있고, 제가 소유권을 넘겨받은 뒤에도 주말에 숙박할 수 있나요?"
여기까지 물어보고 끝내지 말고 지번을 가지고 해당 지자체에 확인하는 것이 좋습니다.
특히 현재 소유자가 실제로 그렇게 사용하고 있다는 사실만으로 내가 그 사용을 그대로 승계할 수 있다고 생각하면 안됩니다.
가설건축물은 존치기간과 신고 용도가 있기 때문입니다. 법령상 가설건축물의 허가, 신고 내용과 존치기간을 관리하도록 되어 있습니다.
'먹고 자는 것'과 '거주하는 것'도 구분해야 합니다
농촌체류형 쉼터를 이야기할 때 주의해야 할 부분입니다.
주말에 내려가서 밥을 먹고 잠을 자는 것과 행정상 주소를 옮겨 상시 거주하는 것은 같은 의미가 아닙니다.
농림축산식품부는 농촌체류형 쉼터를 임시숙소로 설명하면서, 전입신고를 하면 상시거주 의도가 있는 것으로 볼 수 있어 농지법상 문제가 될 수 있다고 안내하고 있습니다.
그러니까
"주말에 잠깐 머물 수 있다 = 일반 주택처럼 살아도 된다" 는 뜻은 아닙니다. (X)
이 차이는 매물을 알아볼 때 꼭 기억해두는 편이 좋겠습니다.
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네 가지를 아주 간단하게 나눠보면
① 가설건축물
장점 - 작은 공간으로 사용할 수 있고, 매물에 따라 넓은 땅과 함께 구할 수 있습니다.
주의할 점 - 신고된 용도와 존치기간을 확인해야 합니다. 매수 후에도 같은 방법으로 사용할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
잘 맞는 사람 - 관련 서류와 법적 조건을 꼼꼼하게 확인할 수 있고, 그 조건 안에서 이용하려는 사람.
② 농막
장점 - 농사를 짓는 땅에서 농작업에 필요한 보관·휴식 공간을 마련할 수 있습니다.
주의할 점 - 주거용 시설이 아니므로 주말주택처럼 생각하면 안 됩니다.
잘 맞는 사람 - 실제로 농사를 지으면서 농기구나 농자재를 보관하고 농작업 중 휴식할 공간이 필요한 사람.
③ 농촌체류형 쉼터
장점 - 일정 요건을 충족하면 농지에서 주말·체험영농을 하며 머물 수 있는 공간을 마련할 수 있습니다.
주의할 점 - 설치 가능한 농지인지 확인해야 하고, 면적과 안전기준, 영농 등 여러 조건을 함께 봐야 합니다.
잘 맞는 사람 - 농사를 함께 하면서 주말에 농촌에서 시간을 보내려는 사람.
④ 주택, 세컨하우스
장점 - 주거를 목적으로 하는 집이므로 주말에 머물 집을 찾는 사람에게 가장 이해하기 쉬운 선택입니다. 정원과 마당, 작업공간을 꾸미는 것도 상대적으로 자유롭습니다.
주의할 점 - 매입 가격뿐 아니라 취득세와 보유세 등을 살펴봐야 하고, 토지가 실제로 주택을 지을 수 있는 곳인지 확인해야 합니다.
잘 맞는 사람 - 농사보다 정원, 취미, 작업, 주말 체류가 주된 목적인 사람.
세금은 또 어떻게 다를까요?
집을 알아볼 때 보통은 집값부터 보게 됩니다. 그런데 막상 계약을 생각하다 보면 세금도 만만치 않습니다.
일반 주택을 사면 취득세를 내고, 가지고 있는 동안에는 재산세도 냅니다. 세컨하우스라면 여기서 끝이 아닙니다. 내가 이미 집을 하나 가지고 있다면 기존 주택과의 관계도 같이 봐야 합니다.
그렇다면 농촌체류형 쉼터는 어떨까요?
농림축산식품부 질의응답을 찾아보면 농촌체류형 쉼터는 주택이 아니라 가설건축물 형태의 임시거주시설로 보고 있습니다. 양도소득세와 종합부동산세는 납부 대상이 아니고, 취득세와 재산세는 내야 한다고 안내하고 있습니다. 이렇게 보면 일반 주택과는 확실히 다른 부분이 있습니다.
그런데 땅까지 같이 사는 거라면 이야기가 좀 복잡해집니다.
쉼터만 보고 세금을 생각하면 안 됩니다. 토지를 취득할 때도 세금이 있고, 가지고 있을 때도 세금이 있습니다. 나중에 팔 때도 따로 따져봐야 합니다.
내가 원래 가지고 있던 주택이나 토지가 있다면 여기서 또 달라질 수 있습니다. 그래서 "농촌체류형 쉼터니까 세금은 별로 없겠지" 하고 생각하면 곤란합니다. 그렇다고 "세컨하우스니까 무조건 주택 수에 들어가겠지"라고 생각할 수도 없습니다.
건물 따로, 토지 따로 봐야 합니다.
내가 어떤 주택과 토지를 가지고 있는지도 같이 놓고 봐야 합니다.
계약하기 전이라면 이 부분은 세무서나 세무 전문가에게 한번 확인해보는 게 좋습니다.
가설건축물 매물이라면 이것부터 물어봅니다
마음에 드는 땅을 발견했다고 해보겠습니다.
가격도 괜찮고 위치도 좋습니다.
그럴 때 "가설건축물이 있으니 편하겠네" 하고 넘어가기보다 아래의 내용부터 확인합니다.
1. 토지
지목은 무엇인지
용도지역은 무엇인지
농지라면 농지법상 어떤 조건이 있는지
도로에 제대로 접해 있는지
2. 건물
정확한 용도가 무엇인지
가설건축물 신고필증이 있는지
존치기간이 언제까지인지
현재 신고된 용도대로 사용하고 있는지
3. 매수 후
소유자가 바뀌어도 현재 상태로 사용할 수 있는지
존치기간 연장이 가능한지
나중에 철거해야 하는 상황은 없는지
철거 비용은 누가 부담하는지
4. 내가 원하는 생활
주말 숙박이 가능한지
전입신고가 가능한지
정원이나 마당을 원하는 대로 사용할 수 있는지
작업공간을 설치할 수 있는지
특히 마지막 4번 부분이 중요합니다.
땅이 아무리 좋아도 내가 하고 싶은 일을 할 수 없는 땅이라면 결국 다시 다른 땅을 찾게 됩니다.
건축허가가 나 있다는 말도 그냥 넘기지 않습니다
지인이 보러 간 땅 중에는 "건축허가까지 나 있는 땅"이라는 설명도 있었다고 합니다.
이런 말을 들으면 왠지 좋은 것처럼 느껴집니다.
그런데 건축허가가 났다는 것만으로는 부족합니다.
허가만 받아놓고 아직 공사를 시작하지 않은 땅인지, 이미 착공한 곳인지, 어느 정도 진행된 곳인지 확인해야 합니다.
건축주와 허가 내용, 건축도면, 허가의 유효 여부 등도 살펴봐야 합니다.
특히 기존 허가를 그대로 활용할 수 있는지, 건축주 변경이나 설계 변경 등이 필요한지는 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
그래서 "허가가 나 있으니 바로 집을 지을 수 있다"는 식으로 생각하지 않는 게 좋겠습니다.
이런 땅일수록 관련 서류를 가지고 담당 부서에 확인하는 것이 안전합니다.
정상적인 집이 조금 비싸더라도
땅을 여러 군데 보다 보면 처음에는 가격이 가장 먼저 눈에 들어옵니다.
비슷한 면적인데 어떤 곳은 집까지 갖춰져 있고, 어떤 곳은 작은 건물만 있거나 빈 땅입니다. 가격 차이 또한 상당합니다.
그러다 보면 이런 생각이 들기도 합니다.
"조금 손보면 되는데 굳이 비싼 곳을 살 필요가 있나?"
그런데 시골 땅은 가격만 보고 고르기가 쉽지 않습니다.
집이 있다면 그 집 상태를 봐야 하고, 땅만 있다면 전기와 수도는 어떻게 넣을지부터 생각해야 합니다. 집까지 들어가는 길은 괜찮은지, 정화조는 있는지도 확인해야 합니다.
농지라면 농지 문제도 따로 봐야 합니다. 개발이 필요한 땅이라면 또 확인할 것들이 생깁니다.
하나하나 알아보다 보면 처음에 생각했던 것보다 손볼 일이 많습니다.
그래서 땅을 알아본 사람들 중에는 이런 말을 하기도 합니다.
"처음부터 갖춰진 곳을 사는 게 오히려 싸게 사는 거다."
저도 어느 정도는 맞는 말이라고 생각합니다.
조금 비싸더라도 이미 집이 있고, 길이 나 있고, 전기나 수도 같은 시설까지 갖춰져 있다면 따로 처리할 일이 많이 줄어듭니다.
물론 직접 하나씩 만들어가는 게 좋은 사람도 있습니다.
건축이나 토지 관련 일을 잘 알고 있고, 직접 손보는 것도 괜찮다면 굳이 완성된 곳을 고집할 필요는 없습니다.
결국 싼 땅을 찾는 것보다 내가 어디까지 손댈 수 있는지를 먼저 생각해보는 게 맞을 것 같습니다.
그렇다면 이런 매물은 무조건 걸러야 할까요?
꼭 그렇지는 않습니다.
가설건축물이 있다고 해서 그 땅이 나쁜 것도 아닙니다. 농촌체류형 쉼터가 있다고 해서 무조건 문제가 있는 것도 아닙니다.
내가 어떤 용도로 땅을 쓰려고 하는지, 그 용도에 맞는 시설인지부터 봐야 합니다.
농사를 지을 생각은 없는데 농촌체류형 쉼터를 생각하고 있다면 영농 조건부터 확인해야 합니다.
주말에 내려가서 정원 가꾸고 이것저것 작업하는 게 목적이라면 농막을 알아볼 때 숙박이 가능한지도 봐야 합니다.
일반적인 주말주택을 생각하고 있다면 가설건축물의 존치기간이나 어디까지 사용할 수 있는지도 확인해야 합니다.
이런 것들을 하나씩 확인하다 보면 또 다른 생각이 들 수 있습니다.
가격 차이가 크지 않다면 그냥 정상적인 주택을 사는 게 낫지 않을까 하는 생각입니다.
처음부터 내가 감당해야 할 게 많은 매물을 굳이 선택할 필요가 있는지도 같이 생각해봐야 합니다.
가설건축물 매물 계약 전 필수 체크리스트
| 점검 분야 | 확인 항목 | 확인 방법 및 주의사항 |
|---|---|---|
| 토지 규제 | 토지 지목 및 농취증 발급 여부 | '대지'가 아닌 '전·답'인 경우 농지법 적용 받음 |
| 도로 및 정화조 | 진입도로 폭 및 배수로 연결 | 쉼터나 주택으로 활용 시 적법한 도로 연결 필수 |
| 건물 서류 | 가설건축물 신고필증 | 신고된 용도(창고, 쉼터 등)와 존치기간 만료일 확인 |
| 불법 요소 | 불법 증축 및 잔디/데크 시공 | 현장 사진과 서류 대조 (적발 시 매수인이 벌금 부담) |
| 승계 여부 | 매수 후 존치기간 연장 가능 여부 | 지자체 건축과 및 농지과 사전 문의 필수 |
결국 내가 원하는 건 어떤 집인가
이야기를 듣고 나서 생각해보면 처음 조건은 참 간단했습니다.
- 집은 작아도 됩니다.
- 땅은 넓었으면 좋겠습니다.
- 정원을 만들고 싶습니다.
- 작업공간도 있었으면 합니다.
- 주말마다 내려가서 밥도 해먹고 하루 이틀 쉬고 올라오고 싶습니다.
그렇다면 꼭 '가설건축물이 있는 땅'을 찾아야 하는 것은 아닙니다.
오히려 내가 원하는 생활을 가장 적은 걱정으로 할 수 있는 곳을 찾는 게 맞을지도 모르겠습니다.
작은 집이 있는 넓은 대지일 수도 있고, 오래된 집을 조금 고쳐 쓰는 방법일 수도 있습니다.
아예 정상적인 주택을 구입하고 마당을 천천히 만들어가는 방법도 있습니다.
집을 크게 지을 필요가 없다면 오래된 작은 집을 품은 땅을 찾아보는 것도 방법일 수 있습니다.
집에 들어갈 돈을 줄이고 나무와 꽃을 사서 정원을 만드는 것이 더 행복할 수도 있습니다.
사람마다 원하는 전원생활은 다릅니다.
총정리 🌸진달래 꽁야~
농막은 주거 불가 - 농기구 보관 및 휴식용 시설로, 주말 숙박 및 주거용 사용 시 불법 농지법 위반 대상
체류형 쉼터의 한계 - 임시 숙박은 가능하지만 최장 12년 존치 제한 및 실제 농사(체험영농) 의무 존재
농지 구매의 리스크 - 농지(전·답) 구매 시 농취증 발급 필수이며, 농사를 짓지 않을 경우 농지처분 명령 부과
계약 전 서류 확인 - 가설건축물 신고필증의 존치기간과 승계 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 직접 검토
FAQ. 자주 묻는 질문
Q1. 농촌체류형 쉼터는 주택 수에 안 들어가니 세금이 전혀 없나요?
주택으로 보지 않기 때문에 양도소득세나 종합부동산세 계산 시 주택 수에는 포함되지 않습니다. 하지만 쉼터 건물 자체에 대한 취득세와 재산세는 발생하며, 토지 취득에 따른 농지 취득세(4%)도 발생합니다.
Q2. "건축허가가 나 있는 땅"이라는데 바로 집을 지을 수 있나요?
건축 허가가 난 땅이라도 허가 명의자(건축주) 변경 절차가 필요하며, 허가 후 일정 기간 착공하지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다. 반드시 지자체 담당 부서에 허가 유효 여부를 확인해야 합니다.
Q3. 농막이 있는 땅을 사서 나중에 일반 주택으로 바꿀 수 있나요?
농지를 대지로 바꾸는 '농지전용허가'를 받아야 하며, 도로 조건, 정화조 설치 가능 여부, 건폐율 등을 새로 충족해야 하므로 불가능하거나 비용이 많이 들 수 있습니다.
끝으로
처음 땅을 알아볼 때 어렵지 않게 생각했습니다.
위치 괜찮고, 마당 넓고, 작은 집 하나 있으면 좋겠다고 말입니다.
그런데 몇 군데 보다 보면 가설건축물도 보이고, 농막도 보이고, 농촌체류형 쉼터라는 것도 알게 됩니다.
겉으로 보면 다 비슷합니다.
작은 건물 하나 있고, 주변으로 땅이 넓습니다.
가격도 일반 주택보다 저렴한 곳이 있습니다.
그래서 더 관심이 가기도 합니다.
그런데 막상 사려고 보면 확인할 게 하나둘이 아닙니다.
주말에 가서 자도 되는지, 내가 하려는 일을 해도 되는지, 지금 있는 건물을 그대로 사용할 수 있는지도 봐야 합니다.
토지와 건축물에 따라 세금도 달라질 수 있습니다.
이런 걸 다 확인하고 나면 처음 봤을 때와 생각이 달라질 수도 있습니다.
처음부터 조금 비싸더라도 주택으로 제대로 갖춰진 곳을 찾게 될 수도 있고, 반대로 내가 직접 손볼 수 있는 땅을 찾게 될 수도 있습니다.
그래서 땅은 가격만 보고 고르기 어려운 것 같습니다.
마음에 드는 곳이 생겼다면 계약부터 서두르지 말고, 내가 생각한 대로 쓸 수 있는 곳인지부터 하나씩 확인해보는 게 좋겠습니다.
해달바람비 한줄평
집을 구한다는 건 절대 작은 일이 아닙니다. 그리고 집 만큼 편한 곳이 없어야 합니다. 이렇게 중요한 집, 꼭 두번 세번 묻고, 찾고, 고민하고 결정하시기 바랍니다.
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