토지분할과 내부도로 개설, 허가 없이 가능할까? 꼭 알아야 할 분할 방법 정리

- 6월 16, 2025

토지를 여러 필지로 나누어 활용하거나 매매하려는 경우 가장 먼저 검토해야 하는 것이 바로 토지분할 허가와 개발행위허가 기준입니다.

특히 도로와 인접한 토지라면 내부도로 개설을 통해 토지 활용도를 높일 수 있기 때문에 많은 분들이 분할을 고려하게 됩니다. 하지만 토지분할은 단순히 면적을 나누는 행위가 아니라 법적으로 허가가 필요한 개발행위에 해당하는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 토지분할의 기본 개념부터 내부도로 개설 방법, 최소분할면적 규제, 개발행위허가 절차까지 실제 토지 활용에 도움이 되는 중요 내용을 정리해 보겠습니다.

실제 토지 상담을 진행하다 보면 많은 분들이 단순히 토지를 나누면 되는 것으로 생각하지만, 내부도로 개설 여부나 개발행위허가 문제 때문에 계획이 변경되는 경우가 상당히 많습니다. 이러한 사례를 바탕으로 실무에서 자주 발생하는 부분도 함께 설명해 보겠습니다.

도로와 인접한 토지의 가치를 살리기 위해 토지분할을 고려하려는 분들이 많습니다. 토지분할을 위한 허가, 매매와 개발행위에 따른 분할, 최소분할면적, 개발행위허가 기준등을 알아보겠습니다.

꼭 알아야 할 분할 방법을 알려드립니다.

토지분할과 내부도로 개설 - 분할 방법 정리

1. 토지분할의 기본 개념

1‑1. 정의

토지분할이란 기존 1필지 토지를 두 개 이상으로 분리하여 지적공부에 등록하는 행위를 말합니다.

이는 단순히 토지 면적을 나누는 것이 아닌, 법률상 “개발행위”로 간주되어 행정청의 허가를 받아야 하는 절차입니다.

1‑2. 허용 사례 – 매매 vs 개발행위

'매매'를 위한 토지분할 - 소유권 이전 또는 매매 목적으로 분할할 때 허가가 필요하며, 매매계약을 증빙해야 합니다.

'개발행위허가'를 동반하는 분할 - 건축, 내부도로 개설 등 구조물이나 도로 등 개발을 목적으로 하는 경우 허가 대상입니다.

→ 특히 부지 내 도로를 개설하고자 할 땐, 오직 개발행위허가를 통한 분할만 법적으로 허용됩니다.

2. 내부도로 개설 조건과 방법

2‑1. 개발행위허가 필수

단순 매매 목적 분할은 내부도로 개설이 허용되지 않으며, 이 경우 허가가 거절됩니다.

도로를 개설하려면 개발행위허가(국토계획법 제56조)가 반드시 필요하며, 도로는 “공작물” 설치에 해당하여 허가 대상입니다.

2‑2. 만일 소유토지를 4m도로와 4필지로 분할하고 싶을 때, 4필지를 한꺼번에 허가 없이 개설?

“1,3번 필지만 개발행위허가를 받고 나머지 필지(2,4번)는 자동 분할된다”는 방법은 현실적으로 유효합니다.

예외적으로 일부 필지만 개발행위를 거치면, 나머지 필지도 지적상 자동 분할·등록되는 효과를 누릴 수 있습니다.

*실제 현장 상담에서도 내부도로를 매매 목적 분할로 처리하려다 허가가 반려되는 사례가 자주 발생합니다. 지자체에서는 도로 개설을 단순 분할이 아닌 개발행위로 판단하기 때문에 처음부터 개발행위허가 절차를 검토하는 것이 안전합니다.

3. 최소분할면적 및 규제

3‑1. 규제 배경

토지분할 최소면적 규제는 무분별한 난개발을 막고 국토를 효율적으로 이용하기 위한 것입니다.

3‑2. 일반지역별 기준

건축물이 있는 경우 / 없는 경우(동일기준) :

상업·공업: 150㎡
주거·기타 지역: 60㎡
녹지지역: 200㎡

3‑3. 특별지구 기준

토지거래허가구역 :

상업 200㎡, 주거 180㎡, 공업 660㎡, 녹지 100㎡
그린벨트(개발제한구역): 최소 200㎡ 이상 분할
농지(농업진흥지구): 최소 2,000㎡ 이상 분할

3‑4. 예외적 소지

사도(私道) 개설을 위한 내부도로 분할 :
개발행위허가 없이도 분할 가능. 묘지 분할, 공공용지 분할, 용도 폐지된 공유재산 분할 등은 규제 예외

*토지 상담을 하다 보면 최소분할면적 규정을 확인하지 않고 분할 계획을 세웠다가 다시 설계를 변경하는 경우도 적지 않습니다. 특히 녹지지역이나 농지의 경우 일반 주거지역보다 기준이 크게 다르기 때문에 사전에 용도지역 확인이 매우 중요합니다.

4. 절차 요약

단계	주요 내용
1. 허가신청	분할이 목적이면 토지분할허가, 내부도로 개설 필요 시 개발행위허가 신청. 매매 목적은 계약서 외 첨부.
2. 허가심사	지자체에서 분할 최소면적, 기반시설(도로) 연계성, 용도지역 적합성 등 종합 판단
3. 측량 및 지적정리	분할허가 후 한국국토정보공사 측량 → 측량성과도 제출 → 지적공부 정리 → 등기 처리.
4. 내부도로 개설	개발행위허가에 따라 공사 시행, 도로 폭·접속 여부 준수.
5. 자동분할 전략	일부 필지만 개발행위허가 후, 나머지 필지는 지적 시스템 상 자동 분할 사례 존재.

간단정리

매매 목적 분할은 계약서, 최소면적, 지자체 허가 필요
내부도로 개설이 포함된 분할은 반드시 개발행위허가를 받아야 함
최소면적 규제는 지역별 차등 적용되며, 예외 조항 존재
절차는 허가 -> 측량 -> 지적정리 -> 등기
전략적으로 일부 필지만 개발행위 허가 받아 나머지 필지는 자동 분할 가능

6. 끝으로

실제 토지 상담 현장에서도 토지분할을 통해 토지 활용도를 높이려는 분들이 많지만, 허가 기준이나 최소분할면적 규정을 제대로 확인하지 않아 계획이 변경되는 사례가 자주 발생합니다.

특히 내부도로 개설이 포함된 분할은 반드시 개발행위허가가 필요하므로 사전에 관련 규정을 충분히 검토해야 합니다. 실제로는 지역별 조례와 지자체 기준에 따라 적용되는 내용이 조금씩 다를 수 있기 때문에 분할을 계획하고 있다면 해당 지역의 토목측량설계사무소나 지자체 담당 부서에 상담을 받아보는 것이 가장 정확한 방법입니다.

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