도로와 인접한 토지의 가치를 살리기 위해 토지분할을 고려하려는 분들이 많습니다. 토지분할을 위한 허가, 매매와 개발행위에 따른 분할, 최소분할면적, 개발행위허가 기준등을 알아보겠습니다.
1. 토지분할의 기본 개념
1‑1. 정의
토지분할이란 기존 1필지 토지를 두 개 이상으로 분리하여 지적공부에 등록하는 행위를 말합니다.
이는 단순히 토지 면적을 나누는 것이 아닌, 법률상 “개발행위”로 간주되어 행정청의 허가를 받아야 하는 절차입니다.
1‑2. 허용 사례 – 매매 vs 개발행위
'매매'를 위한 토지분할 - 소유권 이전 또는 매매 목적으로 분할할 때 허가가 필요하며, 매매계약을 증빙해야 합니다.
'개발행위허가'를 동반하는 분할 - 건축, 내부도로 개설 등 구조물이나 도로 등 개발을 목적으로 하는 경우 허가 대상입니다.
→ 특히 부지 내 도로를 개설하고자 할 땐, 오직 개발행위허가를 통한 분할만 법적으로 허용됩니다.
2. 내부도로 개설 조건과 방법
2‑1. 개발행위허가 필수
단순 매매 목적 분할은 내부도로 개설이 허용되지 않으며, 이 경우 허가가 거절됩니다.
도로를 개설하려면 개발행위허가(국토계획법 제56조)가 반드시 필요하며, 도로는 “공작물” 설치에 해당하여 허가 대상입니다.
2‑2. 만일 소유토지를 4m도로와 4필지로 분할하고 싶을 때, 4필지를 한꺼번에 허가 없이 개설?
“1,3번 필지만 개발행위허가를 받고 나머지 필지(2,4번)는 자동 분할된다”는 방법은 현실적으로 유효합니다.
예외적으로 일부 필지만 개발행위를 거치면, 나머지 필지도 지적상 자동 분할·등록되는 효과를 누릴 수 있습니다.
3. 최소분할면적 및 규제
3‑1. 규제 배경
토지분할 최소면적 규제는 무분별한 난개발을 막고 국토를 효율적으로 이용하기 위한 것입니다.
3‑2. 일반지역별 기준
건축물이 있는 경우 / 없는 경우(동일기준) :
상업·공업: 150㎡
주거·기타 지역: 60㎡
녹지지역: 200㎡
3‑3. 특별지구 기준
토지거래허가구역 :
상업 200㎡, 주거 180㎡, 공업 660㎡, 녹지 100㎡
그린벨트(개발제한구역): 최소 200㎡ 이상 분할
농지(농업진흥지구): 최소 2,000㎡ 이상 분할
3‑4. 예외적 소지
사도(私道) 개설을 위한 내부도로 분할 :
개발행위허가 없이도 분할 가능. 묘지 분할, 공공용지 분할, 용도 폐지된 공유재산 분할 등은 규제 예외
4. 절차 요약
| 단계 | 주요 내용 |
|---|---|
| 1. 허가신청 | 분할이 목적이면 토지분할허가, 내부도로 개설 필요 시 개발행위허가 신청. 매매 목적은 계약서 외 첨부. |
| 2. 허가심사 | 지자체에서 분할 최소면적, 기반시설(도로) 연계성, 용도지역 적합성 등 종합 판단 |
| 3. 측량 및 지적정리 | 분할허가 후 한국국토정보공사 측량 → 측량성과도 제출 → 지적공부 정리 → 등기 처리. |
| 4. 내부도로 개설 | 개발행위허가에 따라 공사 시행, 도로 폭·접속 여부 준수. |
| 5. 자동분할 전략 | 일부 필지만 개발행위허가 후, 나머지 필지는 지적 시스템 상 자동 분할 사례 존재. |
6. 끝으로
매매 목적 분할은 계약서, 최소면적, 지자체 허가 필요
내부도로 개설이 포함된 분할은 반드시 개발행위허가를 받아야 함
최소면적 규제는 지역별 차등 적용되며, 예외 조항 존재
절차는 허가 → 측량 → 지적정리 → 등기
전략적으로 일부 필지만 개발행위 허가 받아 나머지 필지는 자동 분할 가능
토지분할을 고려하고 계신다면 꼭 먼저 토지소유지역 해당 지자체 주변에 있는 토목측량설계사무소를 방문하여 정확한 상담 받으시길 권해 드립니다. 가장 정확하고 빠른 답변을 받을 수 있기 때문입니다.
댓글 없음:
댓글 쓰기
참고: 블로그의 회원만 댓글을 작성할 수 있습니다.