관리지역에서 건축할 수 있는 건축물 정리 - 허용 기준, 제한사항 알아보기

요즘 전원생활이나 소규모 창업을 위해 토지를 매입하는 분들이 늘고 있습니다. 그런데 막상 땅을 사보면 ‘관리지역’이라는 말을 자주 듣게 됩니다. 관리지역은 도시지역처럼 복잡한 규제는 없지만, 그렇다고 아무 건축물이나 마음대로 지을 수 있는 곳은 아닙니다. 법과 조례에 따라 허용되는 건축물의 종류와 규모가 다르기 때문입니다. 관리지역에서 어떤 건축물이 가능하고, 어떤 점을 주의해야 하는지 알기 쉽게 정리해보겠습니다.

1. 개요

관리지역이란 무엇인가요?

관리지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 「국토계획법」)에서 규정한 용도지역 중 하나로, 주거·상업·공업지역처럼 토지이용이 집중되는 도시지역이 아닌 비도시지역에서 비교적 완화된 건축이 허용되는 지역입니다. 즉, 도시지역 외의 용도지역으로서 “개발을 금지하진 않지만 무제한 허용도 아니다”라는 성격을 가지고 있습니다. 관리지역에서 건축이 가능하다는 것은 “아무 건축물이나 마음대로 지어도 된다”는 의미는 아니며, 법, 시행령, 조례에 따라 허용되는 건축물의 종류, 규모, 층수 등이 제한되어 있습니다. “관리지역에서 어떤 건축물들이 가능한가?”, “제한사항은 무엇인가?” 등을 쉽게 설명해보겠습니다.

2. 관리지역에서 건축 가능 건축물의 주요 기준

관리지역에서 건축 가능 여부를 판단할 때 주의해야 할 대표적인 기준은 다음과 같습니다.

2-1. 건축허가 vs 건축신고

비도시지역(관리지역·농림지역·자연환경보전지역 등)에서는 연면적 및 층수 기준에 따라 건축허가 대신 건축신고만으로 가능할 수 있는 경우가 있습니다. 관리지역에서 “연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축”은 건축법상 신고대상으로 규정되어 있습니다. 그래서 건축을 계획 중이라면 “허가인가 신고인가”, “신고 대상인가 아닌가”를 먼저 확인해야 합니다.ib612.com_해달바람비

2-2. 층수 및 규모 제한

여러 자료에서 관리지역 내 건축물은 4층 이하 건축물로 제한된다고 보는 해석이 나옵니다. 즉 “4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 이하”라는 문구가 있습니다.

규모(면적)도 중요합니다. 신고 대상이 되는 규모가 연면적 200㎡ 미만 등의 기준이 제시되어 있으므로 규모가 커지면 허가 대상이 될 수 있습니다.

2-3. 용도 제한

관리지역은 토지이용의 형성, 관리 목적이 상대적으로 완화되어 있지만, 그렇다고 해서 모든 용도가 가능한 것은 아닙니다. 용도에 따라 허용 여부가 달라집니다. 산업시설, 공장 등이 특별히 허용되거나 제한되는 규정이 있고, 토지이용 또는 지자체 조례에 따라 다릅니다.

3. 관리지역에서 대표적으로 허용되는 건축물과 유의사항

관리지역에서 허용 가능성이 높은 건축물 및 유의사항을 소개합니다.

3-1. 허용 가능성이 높은 건축물

일반적인 주택(단독주택)이나 소규모 건축물이 상대적으로 허용될 수 있습니다. 소규모 근린생활시설, 또는 도시계획조례가 별도로 정하는 바에 따라 허용되는 시설 등이 있을 수 있습니다. 공장 등 산업시설도 일정 요건을 갖추면 허용된다는 해석이 있으며, 특히 관리지역 내 공장 설립이나 증축 시에는 규모/오염물질 배출량 등의 조건이 있습니다.

보전, 생산, 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서의 주요 건축물 가능 여부

구분	보전관리지역	생산관리지역	계획관리지역	농림지역	자연환경보전지역
숙박시설(펜션, 모텔 등)	❌	⭕(제한적 허용)	⭕	❌	❌
공장(일반)	❌	⭕(소규모 가능)	⭕	❌	❌
공장(첨단산업)	❌	⭕(제한적)	⭕	❌	❌
창고(일반)	⭕(소규모 가능)	⭕	⭕	❌	❌
창고(농림·수산업용)	⭕	⭕	⭕	⭕	❌
주유소	❌	⭕(주요 도로변 가능)	⭕	❌	❌
충전소(LPG, 전기 등)	❌	⭕	⭕	❌	❌
골프연습장	❌	⭕	⭕	❌	❌
유치원	❌	⭕(제한적)	⭕	❌	❌
일반음식점(가든카페 등)	⭕(제한적)	⭕	⭕	❌	❌
연립주택	❌	❌	⭕	❌	❌
다세대주택	❌	❌.ib612.com_해달바람비	⭕	❌	❌

⭕: 원칙적으로 가능 (또는 지자체 조례로 허용 가능)

❌: 원칙적으로 불가

3-2. 유의해야 할 제한사항

규모가 크거나 층수가 많거나, 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설은 허가가 어렵거나 아예 불허될 수 있습니다. “연면적이 200㎡ 이상 또는 3층 이상”일 경우 신고 대신 허가 대상이 되거나 제한될 수 있습니다. 그리고 지자체 도시계획조례 또는 용도지역별 조례에서 ‘건축할 수 있는 건축물’을 별표로 정해놓은 경우가 많아, 해당 지자체의 조례 확인이 필수입니다. 주변 주거환경, 자연환경 보전사항, 교통여건 등에 따라 추가 제약이 있을 수 있습니다.

4. 실제 체크리스트 – 건축 전에 꼭 확인해야 할 항목

관리지역에서 건축을 계획 중이라면 다음 항목들을 꼭 확인하시길 권장드립니다.

해당 토지의 용도지역이 ‘관리지역’인지 도시계획도로 조회
해당 지자체의 도시계획조례 또는 건축조례 내에서 ‘관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물’이 별도 규정돼 있는지 확인
계획하고 있는 건축물의 연면적/층수/용도가 신고대상이 될지 아니면 허가대상인지를 파악
예) 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만이면 신고 가능성 있음.
주변 여건 – 주거지역과의 거리, 자연환경 보전 사항, 교통·접도 조건 등 영향이 있는지 확인
공장이나 산업시설 등은 오염물질 배출량, 부지면적, 증설 조건 등이 규제될 수 있다는 점 인지
건축신고 또는 허가 절차, 담당 기관(시장·군수 등) 및 제출 서류, 허가시행 이후 준공 및 사용승인 절차까지 고려

5. 끝으로

관리지역은 도시지역보다 규제가 다소 완화되어 있지만 무제한으로 건축 가능한 구역은 아닙니다. 연면적, 층수, 용도 등 여러 조건을 충족해야 건축 가능성이 높아집니다. 지자체 도시계획조례 및 건축조례가 핵심이며, 계획 전 반드시 확인해야 합니다. 따라서 건축을 준비하신다면 “내가 지으려는 건축물이 관리지역에서 가능한가?”를 위 체크리스트 기준으로 미리 검토해 두는 것이 좋습니다.

한줄로 정리해 보면 “관리지역이라 해서 자유롭게 지을 수 있는 건축물은 아니며, 규모, 층수, 용도, 조례를 모두 충족해야 가능하다”입니다.

관리지역은 도시와 농촌의 중간 성격을 가진 지역으로, 계획적인 개발과 자연환경 보전을 동시에 고려해야 하는 곳입니다. 따라서 건축물의 종류, 면적, 층수 등에 따라 허가 여부가 달라집니다. 건축을 계획하신다면 먼저 지자체의 도시계획조례를 확인하고, 전문가의 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 사전에 꼼꼼히 검토하면 불필요한 시간과 비용을 줄이고, 합법적이고 안전한 건축을 진행할 수 있습니다.

#관리지역 #건축가능건축물 #토지이용계획 #비도시지역건축 #건축허가 #건축신고 #전원주택짓기 #토지개발 #건축정보 #부동산상식

해달바람비

이 블로그 검색